¿Tienes problemas con tus vecinos y no sabes cómo gestionarlo? ¿No sabes dónde acudir cuando hay problemas en una comunidad de vecinos? Si en tu comunidad “NO HAY QUIEN VIVA” en Administraciones Delgado te contamos los pasos que tienes que seguir para resolver los conflictos más comunes que se presentan en una comunidad de propietarios.
Lo primero que debes saber es que dentro de las funciones del presidente de la comunidad y el administrador de fincas se encuentra la de ser mediador de conflictos y el portavoz de los propietarios ante cualquier situación de conflicto.
Por lo general, estas dos figuras recaen los pasos previos en la resolución de problemas, algo que permite que ciertas situaciones se hagan más grandes y se inicien procedimientos legales que pueda perjudicar el buen funcionamiento de la administración.
Conflictos vecinales: problemas con los vecinos más comunes
Los conflictos vecinales más comunes en una comunidad de propietarios suelen ser:
- Conflicto con las áreas comunes: Suele ser uno de los más frecuentes, sobre todo al momento de querer ampliar bajos. Otra razón de peleas con este tema suele venir de la mano del uso que hacen algunos menores en las zonas comunes, un uso indebido por ocio puede llegar a ser una bomba de relojería entre los propietarios.
- Conflictos vecinales causado por mascotas: Los más incomprendidos muchas veces son los animales domésticos. Los posibles ladridos que pueden llegar a presentarse como el uso de las zonas comunes por parte de ellos pueden dar lugar a problemas sino se respetan los acuerdos entre vecinos.
Otro tipo de conflictos
- Problemas con los vecinos por impago en las cuotas de la comunidad: El pago de las cuotas siempre supone un problema para todos. Un impago por parte de uno o varios propietarios supone que se retrasen obras a las que se habían llegado a un acuerdo, paralización de servicios esenciales para la comunidad, así como el retraso en la reparación de elementos comunes de necesidad como el ascensor o el contador de la luz.
- Conflictos vecinales derivados del ruido: Los ruidos y las ambivalencias que existen con las normativas también suelen ser foco de problemas en las comunidades de propietarios. Desde vecinos músicos, fiestas que superan los decibelios y el ruido por obras son los problemas más comunes entre vecinos.
- Problemas con los vecinos por la seguridad dentro del edificio: Muchas veces el descuido por parte de varios propietarios suele ser motivo de conflicto. Desde dejar la puerta de entrada al portal abierta, no acordarse de cerrar la puerta del parquin hasta incluso pasar por la mala experiencia de tener okupas dentro del edificio hace que la seguridad del edificio sea de susceptible tratamiento para los vecinos.
¿Dónde acudir cuando hay problemas en una comunidad de vecinos?
Cuando existe un problema en una comunidad de vecinos, el intermediario o fuente de resolución más fiable es vía el presidente de la comunidad o el administrador de fincas. En primera instancia, estas figuras podrán disponer de soluciones en función de lo que establezca la ley, si el problema en sí lo amerita.
El presidente de la comunidad o el administrador de fincas siempre intentarán agotar las vías del diálogo antes de emprender acciones jurídicas que involucren a la comunidad de propietarios.
Además de acudir al presidente de la comunidad y al administrador de fincas puedes elevar tu queja a un abogado de propiedad horizontal, este letrado especialista puede asesorar respecto a las medidas legales a adoptar, con el objeto de poner fin a las controversias surgidas.
Problemas con vecinos conflictivos: conductas denunciables en una comunidad
Para actuar siempre de la forma que resulte más beneficiosa para ti ante problemas con vecinos conflictivos te recomendamos que sigas las siguientes recomendaciones:
- Acude a todas las juntas de vecinos: En primer lugar, la vía más importante para estar amparado ante cualquier reclamo se encuentra en estar al corriente y ser participativo en todas las juntas de propietarios que se realicen. Estas “asambleas” te dotarán de credibilidad y podrás estar al día de todos los cambios que se hagan dentro de tu edificio. Además, las juntas de vecinos son el sitio perfecto para opinar y expresar tu punto de vista o tus situaciones. Por ley todo debe constar en acta y podrás exigir esas actas en algún momento como prueba para resolver futuros conflictos.
- Notifica siempre con copia al presidente: Si no sabes dónde acudir cuando hay problemas en una comunidad de vecinos lo primero que debes hacer es dejar constancia de la situación que está causando malestar y que rompe con la armonía de la convivencia. Puedes escribir una carta explicando y exponiendo los motivos de discordia con algún vecino o la comunidad y entregarla con copia al presidente y al administrador de fincas, de esta manera tendrás pruebas de haber expresado tu intención de llegar a un acuerdo y encontrar una solución y por ley, el presidente tendrá que tratar dicho tema como punto del día en una junta de vecinos.
- Conoce tus derechos y obligaciones: Aunque conocerse toda la Ley de Propiedad Horizontal no es necesario, conocer cuales son tus derechos y obligaciones ante la comunidad te será necesario si quieres emprender algún reclamo o acción jurídica. Por lo general, el desconocimiento de estos puntos puede llegar a provocar guerras entre vecinos que son innecesarias.
Pasos legales para solucionar conflictos con vecinos
Si el conflicto se vuelve insostenible y no se resuelve por vía amistosa, conviene conocer los pasos formales que se pueden seguir:
1. Recopilación de pruebas
Documenta todo: ruidos grabados, fotografías, partes policiales, testimonios de otros vecinos, etc. Cuanta más evidencia tengas, más sólido será tu caso.
2. Notificación previa
Es recomendable enviar un burofax con acuse de recibo al vecino en cuestión explicando el problema y pidiendo que cese su conducta.
3. Junta de propietarios
Solicita al presidente o al administrador que incluya el tema en el orden del día. La junta puede aprobar iniciar acciones legales si el problema afecta a la comunidad.
4. Reclamación judicial
En función del tipo de conflicto, se puede acudir a:
-
Vía civil: por impago, molestias reiteradas, uso indebido de elementos comunes.
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Vía administrativa: para denuncias por ruidos o infracción de normativas urbanísticas.
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Vía penal: en casos graves, como amenazas, coacciones o agresiones.
5. Medidas cautelares
En casos urgentes, el juzgado puede adoptar medidas provisionales (como la cesación inmediata de una actividad) mientras se resuelve el proceso.
Jurisprudencia relevante sobre conflictos vecinales
La jurisprudencia española recoge numerosos casos de conflictos entre vecinos. A continuación, se resumen algunos fallos relevantes:
Ruidos persistentes (STS 24 de junio de 2020)
El Tribunal Supremo confirmó una indemnización a favor de un vecino afectado por ruidos constantes procedentes de una vivienda colindante. El tribunal consideró probado que existía una vulneración del derecho al descanso, aunque los niveles no superasen el umbral legal.
Expulsión temporal por actividad molesta (SAP Valencia 233/2019)
La Audiencia Provincial de Valencia avaló que una comunidad de propietarios adoptara, mediante mayoría cualificada, el inicio de un procedimiento judicial para solicitar la cesación de actividad molesta (en este caso, un local que causaba molestias reiteradas por ruido y tráfico de personas).
Impago de cuotas (STS 249/2014)
Se reconoce el derecho de la comunidad a reclamar judicialmente las cuotas impagadas, con intereses y costas. Además, los morosos pueden perder el derecho a voto en las juntas hasta que regularicen su situación.
Aspectos legales en la Comunidad Valenciana
En la Comunidad Valenciana, además de lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), se aplican ordenanzas y regulaciones locales que refuerzan el derecho a una convivencia pacífica.
Ordenanza municipal sobre ruidos (Valencia)
La ordenanza establece los límites máximos permitidos de ruido por franjas horarias y zonas. También detalla los procedimientos de medición y las sanciones en caso de infracción.
Ley Valenciana de Función Social de la Vivienda
Esta normativa introduce criterios de buena convivencia en entornos residenciales, especialmente en relación con el uso indebido de viviendas o molestias graves a otros residentes.
Si quieres asesoría sobre la gestión de tu comunidad de vecinos en Administraciones Delgado te asesoramos gracias a nuestra amplia y experiencia y a nuestro gran equipo.
