En una comunidad de propietarios, las terrazas comunitarias suelen estar destinadas al uso común de todos los vecinos, aunque hay situaciones excepcionales. Algunas terrazas pueden tener asignado un uso privativo, lo que significa que un propietario puede utilizarlas de manera exclusiva, aunque legalmente sigan perteneciendo a la comunidad. Para que esto sea válido, debe estar claramente indicado en la normativa interna de la comunidad o recogido en el contrato de compraventa o arrendamiento del inmueble.
Ahora que se acerca el buen tiempo, es habitual que las comunidades de propietarios tengan ciertas dudas sobre el uso de las terrazas comunitarias.
¿Puedo hacer cerramientos en una terraza comunitaria de uso privativo? ¿Por parte de quién corre la limpieza y mantenimiento de las terrazas comunitarias? ¿Se pueden instalar aires acondicionados en las terrazas comunitarias?
En Administraciones Delgado vamos a resolver algunas de las dudas más frecuentes respecto al uso y disfrute de las terrazas comunitarias.
¿Qué son las terrazas comunitarias?
Una terraza comunitaria es cualquier tipo de terraza que pertenezca a la comunidad de propietarios.
Por tanto, la principal duda que suelen abordar los vecinos de una comunidad de propietarios tiene que ver con los tipos de terrazas y los distintos usos de estas.
Tipos de terrazas en comunidades de propietarios
Terrazas comunitarias de uso común
Son aquellas que pertenecen a todos los propietarios y cuyo uso es compartido. Ejemplos comunes incluyen azoteas accesibles, patios interiores o zonas de recreo. El uso de estas terrazas debe respetar las normas establecidas por la comunidad y la legislación vigente.
Terrazas comunitarias de uso privativo
Aunque son propiedad de la comunidad, su uso está asignado de forma exclusiva a un propietario. Este derecho de uso debe estar reflejado en el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad. Es importante destacar que, a pesar del uso exclusivo, las responsabilidades de mantenimiento pueden compartirse entre el usuario y la comunidad, especialmente en casos de daños estructurales o filtraciones .
Normas de uso de las terrazas comunitarias
En la Ley de Propiedad Horizontal se establecen unas normas de uso de las terrazas comunitarias de una forma muy genérica. De hecho, esta ley no hace alusión a los elementos comunes.
No obstante, el artículo 394 del código civil constata que “cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho”.
Al tratarse de una terraza comunitaria a la que se presupone fácil acceso y la posibilidad de andar sobre ella, cualquier vecino puede hacer un uso libre de la misma, siempre que no impida que el resto de vecinos la utilicen y que mantenga el estado en el que se encontraba antes de acceder a ella.
Actividades permitidas y prohibidas
Actividades permitidas
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Uso recreativo moderado: Tomar el sol, leer o descansar, siempre que no se moleste a los vecinos.
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Tendido de ropa: Si está permitido por los estatutos y no afecta la estética del edificio.
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Instalación de elementos móviles: Muebles de jardín o sombrillas no fijas, siempre que no dañen la estructura ni alteren la estética.
Actividades prohibidas o restringidas
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Instalaciones fijas sin autorización: Pérgolas, cerramientos o barbacoas de obra requieren aprobación de la comunidad.
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Actividades molestas: Fiestas ruidosas, uso de altavoces o cualquier actividad que perturbe la tranquilidad.
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Modificaciones estructurales: Cualquier obra que afecte la estructura del edificio necesita aprobación comunitaria y, en algunos casos, licencia municipal.
Normas para las terrazas comunitarias de uso privativo
Las terrazas comunitarias de uso privativo son totalmente distintas a las terrazas comunitarias.
Aires Acondicionados
Uno de los aspectos que infieren en el uso de las terrazas privativas es la instalación de los aires acondicionados.
Los aires acondicionados deben instalarse en las terrazas comunitarias. Algunos edificios de construcción reciente ya disponen de una zona reservada para la instalación de los aires acondicionados.
No obstante, cuando no existe un lugar específico para la instalación de los aires acondicionados, estos pueden instalarse en la fachada exterior del edificio, siempre que la normativa de la ciudad lo permita.
Generalmente, en las ciudades españolas está permitida la instalación de aires acondicionados en las fachadas exteriores de los edificios, siempre que no se vierta agua al exterior. Además, no suele estar permitido que se instalen dichos aparatos en las fachadas interiores, ni en los patios de luces.
Esto se debe a que estos aparatos desprenden calor, pudiendo provocar molestias a los vecinos que se asomen o abran las ventanas.
Gestión de humedades
Otra de las cuestiones a tratar en las terrazas de uso privativo es la gestión de las humedades.
En caso de que se den condiciones climatológicas extremas, la mayoría de seguros de comunidad cubren los daños producidos por dichas condiciones. En caso de que las humedades tengan su origen en una falta de mantenimiento de las terrazas comunitarias, deberá ser la propia comunidad de propietarios quién se encargue del mantenimiento y sus posibles consecuencias.
Cerramientos de terrazas
En lo referente a los cerramientos de terrazas de uso privativo, la Ley de Propiedad Horizontal llevada a cabo por Ley 8/2013 flexibilizó el régimen de mayorías para estos supuestos concretos.
Según esta norma, para poder llevar a cabo un cerramiento de terraza es necesario contar con el voto favorable de los 3/5 de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.
Además, se requerirá también una autorización administrativa previa a someter esta solicitud a la votación de la Junta de propietarios. Es decir, será necesario que el Ayuntamiento o el organismo competente haya concedido la licencia o autorización para efectuar dicha reforma antes de someterlo a la votación de los propietarios.
Por último, el artículo exige, cuando así sea necesario, el consentimiento de todos los propietarios afectados por dicha obra. Estos propietarios deberán acreditar y justificar el perjurio que sufren debido al cerramiento de terraza.
En definitiva, el propietario que quiera cerrar su terraza y que cuente con la autorización administrativa previa y con la mayoría cualificada de los 3/5 de la Junta de propietarios, deberá costear todas las obras de dicho cerramiento, así como, si fuese necesario, indemnizar por aquellos perjuicios que cualquier afectado pueda acreditar por ello. En este último caso, la Junta de propietarios podrá solicitar un informe técnico imparcial.
Procedimientos para el uso y modificación de las terrazas
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Consulta de estatutos: Antes de realizar cualquier actividad o modificación, es esencial revisar los estatutos de la comunidad y el título constitutivo.
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Solicitud de autorización: Para actividades o instalaciones que puedan afectar a la comunidad, se debe solicitar autorización en la Junta de Propietarios.
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Cumplimiento de normativas locales: Además de las normas internas, es necesario cumplir con las ordenanzas municipales y obtener las licencias correspondientes para ciertas obras.
Resolución de conflictos
En caso de disputas sobre el uso de las terrazas, se recomienda:
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Comunicación directa: Dialogar con el vecino implicado para buscar una solución amistosa.
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Intervención del presidente o administrador: Si el diálogo no resuelve el conflicto, se puede acudir al presidente de la comunidad o al administrador de fincas.
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Acciones legales: Como último recurso, se pueden emprender acciones legales basadas en la LPH para resolver el conflicto.
