Para llevar a cabo una reforma en una comunidad de propietarios es imprescindible cumplir una serie de requisitos esenciales, como obtener el visto bueno de la junta, presentar un proyecto detallado con su correspondiente presupuesto, informar adecuadamente a todos los vecinos, gestionar las licencias y permisos obligatorios, contratar un seguro de responsabilidad civil y garantizar una correcta supervisión y seguimiento de los trabajos.
Realizar una reforma en una comunidad de propietarios es una necesidad frecuente, ya sea por cuestiones de mantenimiento, accesibilidad, eficiencia energética o simplemente mejora estética. Sin embargo, estas actuaciones no se pueden ejecutar de forma unilateral ni improvisada. Existen una serie de requisitos legales, técnicos y administrativos que deben cumplirse para garantizar que la reforma sea válida, segura y aceptada por la comunidad.
Como administrador de fincas con más de 20 años de experiencia en Valencia, he gestionado todo tipo de obras en comunidades: desde rehabilitaciones de fachada y renovación de ascensores hasta reformas internas que afectan a elementos comunes. Este artículo quiere ser una guía práctica y clara sobre los pasos a seguir para llevar a cabo una reforma comunitaria conforme a la normativa vigente.
1. ¿Qué se entiende por reforma en una comunidad de propietarios?
En el contexto de una comunidad, una reforma puede ir desde obras menores, como pintar la escalera o cambiar una luminaria, hasta intervenciones de gran envergadura como la instalación de un ascensor, la rehabilitación estructural del edificio o la sustitución de las cubiertas.
Estas reformas pueden clasificarse en tres grandes grupos:
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Obras de mantenimiento o conservación (impermeabilización, arreglo de humedades, cambio de bajantes).
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Obras de mejora (instalación de rampas, placas solares, zonas comunes ajardinadas).
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Obras por mandato legal (adaptaciones de accesibilidad, eficiencia energética, seguridad contra incendios).
Cada una de estas actuaciones puede requerir distintos niveles de aprobación, permisos o presupuestos.
2. ¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal?
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece las bases legales sobre cómo deben tomarse las decisiones en el seno de la comunidad. Estas decisiones se adoptan en Junta, y el tipo de mayoría exigida dependerá del tipo de obra que se pretenda acometer.
a) Obras obligatorias (art. 10 LPH)
No requieren acuerdo previo de la Junta si:
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Son necesarias para garantizar la seguridad, habitabilidad o accesibilidad del edificio.
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Vienen impuestas por la normativa (ITE, eficiencia energética, accesibilidad, etc.).
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Provienen de resoluciones judiciales o administrativas.
Ejemplo: si el ayuntamiento requiere la reparación de la fachada tras una inspección técnica, la comunidad debe ejecutarla sin necesidad de votación.
b) Obras de mejora (art. 17 LPH)
Se someten a votación y requieren:
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Mayoría simple (la mitad más uno de los asistentes y cuotas) si no implican un gasto desproporcionado para los vecinos.
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En caso de que el gasto sea elevado y supere lo considerado razonable, los propietarios disidentes no están obligados a pagar, salvo que se beneficien directamente de la mejora.
Ejemplo: la instalación de un ascensor en una comunidad sin personas con movilidad reducida puede considerarse mejora y no obligatoria.
3. Convocatoria y celebración de la Junta
Antes de acometer cualquier reforma relevante, se debe convocar una Junta General Extraordinaria, o aprovechar la ordinaria si está próxima, para incluir en el orden del día:
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Informe técnico (si aplica)
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Presupuestos comparativos
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Propuesta de actuación
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Régimen de financiación
El presidente, o el 25% de los propietarios o cuotas, pueden solicitar la inclusión del punto.
Es esencial que la convocatoria incluya con claridad los aspectos de la reforma, para evitar impugnaciones posteriores por falta de transparencia o defecto formal.
4. Presupuestos y documentación técnica
Toda obra que implique gasto relevante debe ir acompañada de, al menos, tres presupuestos comparativos (recomendado, aunque no obligatorio), para permitir una decisión fundamentada.
En caso de obras importantes, deberá solicitarse:
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Memoria técnica o proyecto de obra redactado por arquitecto o técnico competente.
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Licencia de obras ante el Ayuntamiento (según categoría).
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Estudio de seguridad y salud, si así lo requiere la legislación vigente.
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Seguro de responsabilidad civil de la empresa contratada.
En Valencia, dependiendo del tipo de obra, se tramita un permiso de comunicación previa o una licencia urbanística. En ambos casos, el administrador debe informar a la comunidad del procedimiento y costes.
5. Comunicación y coordinación de seguridad
En obras que impliquen trabajos en altura, electricidad o uso de maquinaria, es obligatorio:
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Designar un coordinador de seguridad y salud (si intervienen varias empresas o hay riesgo).
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Notificar la obra a la Conselleria competente en trabajo y prevención de riesgos.
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Contar con un Plan de Seguridad aprobado por técnico.
Todo esto se articula dentro del marco del RD 1627/1997, que regula las condiciones de seguridad en obras de construcción.
6. Requisitos fiscales y financieros
El administrador debe prever:
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Reparto de cuotas entre propietarios (con opción de pagos fraccionados).
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Aplicación de IVA (en la mayoría de obras el tipo es el 21%, salvo excepciones que permiten el 10% si se cumplen ciertas condiciones).
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Posibilidad de financiación o préstamo comunitario, si así se acuerda en Junta.
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Control del gasto y seguimiento presupuestario con informes periódicos.
Además, si la obra supera los 3.000 euros, debe formalizarse contrato con la empresa ejecutora, y en caso de importe elevado, inscribirse en el Libro del Edificio si lo exige el técnico director.
7. Casos especiales: obras en elementos privativos que afectan a lo común
A menudo se plantean reformas particulares (por ejemplo, cerramiento de terraza, instalación de aire acondicionado o reforma de baños que afectan bajantes comunes) que requieren la autorización expresa de la comunidad.
El artículo 7.1 de la LPH prohíbe alterar elementos comunes sin consentimiento previo de la Junta. Por tanto, todo propietario que pretenda una obra que afecte:
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Fachada
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Cubierta
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Bajantes
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Forjados
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Patios interiores
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Instalaciones generales
Debe solicitar autorización por escrito al presidente/administrador, y esta debe ser aprobada por la Junta.
8. Accesibilidad: una obligación legal
En los últimos años, la normativa ha avanzado para facilitar la accesibilidad universal. Según el art. 10.1.b) de la LPH, se deben ejecutar obras de mejora para garantizar el uso adecuado del edificio a:
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Mayores de 70 años
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Personas con discapacidad
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Residentes con movilidad reducida
Estas obras son obligatorias si su coste no supera 12 mensualidades ordinarias de comunidad. En caso contrario, podrán votarse como obra de mejora.
En Valencia, la Oficina de Vivienda de la Generalitat ofrece subvenciones para este tipo de actuaciones, que conviene gestionar con el administrador.
9. Reformas en comunidades con protección patrimonial
En zonas como Ciutat Vella, El Cabanyal o parte del Ensanche, muchos edificios están protegidos por su valor histórico. Cualquier reforma que afecte fachada, cubierta, materiales o distribución debe:
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Contar con autorización de Patrimonio.
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Seguir directrices específicas en materiales y diseño.
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Tramitar licencias con más antelación y justificación técnica.
En estos casos, el administrador debe colaborar con técnicos y arquitectos con experiencia en obra protegida.
10. Plazos, ejecución y seguimiento
Una vez aprobada la obra:
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Se comunica al Ayuntamiento, empresa y vecinos.
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Se acuerda un calendario con fechas de inicio y fin.
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El administrador hace seguimiento de la obra, con visitas periódicas.
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Si surgen problemas o desviaciones, se informa a la Junta y se propone solución.
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Finalizada la obra, se solicita acta de recepción y, si procede, certificado final de obra.
Es conveniente conservar toda la documentación por un mínimo de 10 años.
11. Consejos prácticos del administrador
Con la experiencia acumulada, puedo asegurar que muchos problemas en obras comunitarias se evitan con:
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Comunicación fluida entre administrador, presidente y vecinos.
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Transparencia económica en todo el proceso.
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Imparcialidad en la selección de presupuestos.
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Informes técnicos claros y bien redactados.
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Trato firme con empresas que no cumplen plazos o calidades.
Además, en reformas que afectan al uso diario del edificio (corte de agua, acceso limitado, andamios), se recomienda planificar con tiempo y notificar a los vecinos por escrito.
12. Planificar bien es clave
Reformar un edificio no es solo cuestión de estética o comodidad. Es una responsabilidad compartida que exige rigor legal, buena gestión económica y sensibilidad hacia los vecinos. Desde mi rol como administrador de fincas en Valencia, insisto siempre en lo mismo: planifica con tiempo, asesórate bien y actúa con consenso.
Si estás considerando una reforma en tu comunidad y no sabes por dónde empezar, cuenta con un profesional. Te ayudaré a evitar errores, cumplir con la ley y lograr el mejor resultado para todos los propietarios.
