Los propietarios de locales comerciales deben contribuir a los gastos de comunidad igual que los dueños de viviendas, en función de su cuota de participación. Esto abarca tanto el mantenimiento de las zonas comunes como los servicios generales —como limpieza o vigilancia— y también los gastos extraordinarios que se aprueben.
¿Qué gastos de comunidad deben pagar los locales comerciales?
Los locales comerciales deben pagar los mismos tipos de gastos que las viviendas, salvo que los estatutos del condominio establezcan algo diferente. Estos gastos incluyen:
1. Gastos ordinarios
Son aquellos relacionados con el funcionamiento y mantenimiento habitual del edificio, entre los cuales destacan:
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Limpieza de áreas comunes
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Pago de servicios (agua, luz de pasillos, vigilancia, jardinería)
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Mantenimiento de equipos (elevadores, bombas, portones automáticos)
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Sueldos de empleados del condominio (conserjes, guardias, administrador)
2. Gastos extraordinarios
Incluyen mejoras o reparaciones no previstas en el presupuesto ordinario, tales como:
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Reparación mayor de la azotea o fachada
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Sustitución de tuberías generales o cableado
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Renovación de áreas comunes
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Instalación de paneles solares o sistemas inteligentes
En ambos casos, el pago se hace en proporción a la cuota de participación asignada a cada unidad privada (ya sea local u hogar), y puede modificarse si los condóminos aprueban un nuevo reglamento o estatutos por mayoría.
¿Cómo saber qué gastos deben pagar los bajos comerciales en Valencia?
De forma genérica los propietarios de bajos comerciales en Valencia están obligados al pago de los gastos de la comunidad según la participación que aparezca en las escrituras como en todas las comunidades autónomas. Sin embargo, La Ley de Propiedad Horizontal expresa una obligación genérica que puede ser modificada en la Escritura de División Horizontal o título constitutivo de propiedad.
En estas escrituras muchas veces se reflejan los gastos concretos a los que tiene que hacer frente el propietario de un local comercial y los gastos a los que se les exime como pueden ser el mantenimiento del ascensor, la limpieza del portal, obras del portal y del ascensor, etc. Estas exoneraciones solo se pueden aplicar a las partidas de gastos en concreto que se pacten o aparezcan reflejadas en la escritura y no a gastos similares o parecidos.
Esto quiere decir que debes consultar la Escritura de División Horizontal de la propiedad para saber si existe alguna excepción de pago a la que no tengas que hacer frente o si, por el contrario, estás obligado a la cuota de participación entera correspondiente a los gastos de la comunidad.
Junta de propietarios para estatutos de exclusión de gastos en bajos comerciales
Existen también otras formas que reflejen excepciones en el pago de los gastos comunitarios de los bajos con actividad comercial y es a través de un acuerdo unánime en una junta de propietarios. Una junta de propietarios en la que se añaden a los Estatutos de la comunidad la capacidad de eximir a un local comercial de la participación en los gastos del portal. Estas excepciones deberán por lo tanto hacer referencia a gastos concretos (limpieza, alumbrado, ascensor, etc.)
¿Cómo se calcula la cuota de participación de un local?
La cuota de participación de cada propiedad dentro de una comunidad de vecinos —ya sea un piso o un local comercial— viene establecida en el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal, tal como regula la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
Esta cuota se expresa en forma de porcentaje y determina la parte proporcional que cada unidad debe asumir de los gastos comunes. Para los locales comerciales, al igual que para las viviendas, el cálculo se realiza considerando varios factores, entre ellos:
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La superficie útil del local
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La ubicación dentro del inmueble
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El valor de mercado o uso previsto del espacio
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La contribución a los servicios o zonas comunes
El promotor o constructor establece esta cuota al inscribir el edificio como propiedad horizontal en el Registro de la Propiedad. Posteriormente, solo puede modificarse por acuerdo unánime de todos los propietarios, salvo excepciones justificadas (por ejemplo, redistribución de elementos comunes o división de una unidad).
Por tanto, un local comercial en planta baja con acceso independiente podría tener una cuota de participación diferente a la de un piso, aunque sus dimensiones sean similares. Esta cuota será clave no solo para calcular los pagos mensuales o trimestrales, sino también el peso del voto del propietario en las juntas de la comunidad.
Si tienes dudas sobre la cuota que corresponde a tu local, puedes consultarla en:
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La escritura de división horizontal
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El registro de la propiedad
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El acta de constitución de la comunidad
Contar con esta información es fundamental para comprender tus obligaciones y derechos dentro de la comunidad.
¿Qué pasa si un local no utiliza ciertas zonas comunes?
En muchas comunidades de propietarios en Valencia, los dueños de locales comerciales alegan que no utilizan determinadas zonas comunes —como el portal, las escaleras, el ascensor o incluso instalaciones recreativas— y que, por tanto, no deberían pagar por su mantenimiento. Sin embargo, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que regula este tipo de situaciones a nivel nacional, establece que todos los propietarios deben contribuir a los gastos generales conforme a su cuota de participación, con independencia del uso que hagan de dichas zonas.
Esto quiere decir que, aunque el local tenga acceso directo desde la calle y no utilice el ascensor o las escaleras, seguirá estando obligado a pagar su parte correspondiente, salvo que se haya pactado lo contrario en el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad. La jurisprudencia ha respaldado esta interpretación reiteradamente, al considerar que el mantenimiento de las zonas comunes repercute en el valor global del inmueble, beneficiando también al local.
¿Qué dicen los tribunales al respecto?
En el contexto jurídico de España, y concretamente en la Comunidad Valenciana, la postura de los tribunales ha sido clara y coherente en cuanto a la obligación de los locales comerciales de contribuir a los gastos de comunidad. Tanto la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) como la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales, incluida la de Valencia, respaldan que todos los propietarios —incluidos los de locales con acceso independiente o sin uso directo de ciertas zonas comunes— deben participar en los gastos generales conforme a su cuota de participación inscrita en el título constitutivo.
La jurisprudencia destaca que el criterio para el reparto de los gastos no se basa en el uso efectivo de servicios o instalaciones, sino en el derecho de copropiedad sobre los elementos comunes. Por tanto, aunque un local no utilice el portal, el ascensor o el patio comunitario, sí se beneficia del mantenimiento general del edificio, lo cual repercute en la conservación del inmueble y en el valor de su propiedad.
Además, los tribunales han señalado que solo mediante una modificación del título constitutivo o de los estatutos, aprobada por unanimidad en junta y debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad, se podría establecer una exoneración parcial o total para determinados gastos.
¿Se pueden establecer reglas diferentes para los locales?
En Valencia —y en el resto de España— es posible establecer normas específicas para los locales comerciales dentro de una comunidad de propietarios, siempre que estén recogidas de forma clara en los estatutos de la comunidad o aprobadas en acuerdo de junta con las mayorías legales exigidas según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
Esto significa que, si así se decide en asamblea y queda debidamente reflejado en los estatutos o en el acta correspondiente, los locales pueden quedar exentos total o parcialmente del pago de ciertos gastos comunitarios, como por ejemplo los correspondientes al mantenimiento del ascensor o zonas comunes recreativas que no utilizan. Sin embargo, esta exención no es automática y debe estar justificada legalmente, ya sea por su acceso independiente o por no beneficiarse objetivamente de determinados servicios.
También es frecuente que se regulen otros aspectos específicos como:
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Horarios de carga y descarga
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Uso de fachada o escaparates
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Instalación de rótulos comerciales
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Reparto diferenciado de gastos por uso intensivo de servicios
Todo ello debe establecerse mediante acuerdo válido adoptado en junta de propietarios y, si afecta a los estatutos, inscribirse en el Registro de la Propiedad para que tenga efectos frente a terceros. De lo contrario, cualquier cláusula o exención podría ser impugnada por otro propietario o incluso por futuros compradores del local o de otras unidades del edificio.
¿Puede un local comercial negarse a pagar?
Los locales comerciales integrados en una comunidad de propietarios están legalmente obligados a contribuir a los gastos comunes, en proporción a su cuota de participación. Así lo establece la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), norma de aplicación en todo el territorio español.
Esto significa que un local no puede negarse a pagar las cuotas comunitarias alegando que no hace uso de determinadas zonas comunes, como ascensores, portales o jardines. La obligación de pago no depende del uso real que se haga de los servicios comunes, sino de la titularidad de la propiedad y del porcentaje asignado en la escritura de división horizontal.
La única forma en que un local puede quedar exento de ciertos pagos es que los estatutos del edificio lo recojan expresamente, o que la comunidad acuerde una exención en junta, con el quórum legalmente exigido y posterior inscripción del acuerdo en el Registro de la Propiedad.
En caso de impago, la comunidad puede reclamar la deuda judicialmente, incluso con intereses, y obtener un procedimiento monitorio que permita embargar bienes del propietario moroso. Por ello, si existe un desacuerdo, lo más recomendable es acudir a la junta y plantear el tema de forma formal, buscando un acuerdo dentro del marco legal y estatutario.
¿Qué hacer en caso de desacuerdo?
Si surge un conflicto entre la comunidad de propietarios y el titular de un local comercial en Valencia, lo más recomendable es actuar conforme al marco legal establecido por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y el Código Civil español. Aquí te explicamos los pasos clave a seguir:
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Revisar el título constitutivo y los estatutos de la comunidad
Es fundamental consultar la escritura de división horizontal y el reglamento de régimen interior para comprobar qué derechos y obligaciones tiene asignado el local en cuestión. Si el reparto de gastos está claramente establecido, no se puede modificar unilateralmente. -
Solicitar aclaraciones por escrito al administrador de la finca
En caso de duda o desacuerdo con alguna cuota o derrama, lo ideal es solicitar al administrador una explicación detallada y por escrito. Esto permite tener constancia documental en caso de futuras reclamaciones. -
Plantear el asunto en junta de propietarios
Si se desea modificar el criterio de reparto de gastos o solicitar una exención específica para el local comercial, debe incluirse en el orden del día de la próxima junta. Cualquier modificación debe ser aprobada por mayoría, y en algunos casos, por unanimidad (como en cambios al título constitutivo). -
Levantar acta de los acuerdos adoptados
Toda decisión de la comunidad debe quedar reflejada en el acta de la junta, firmada por el presidente y el secretario. Solo así adquiere validez legal ante terceros y puede hacerse valer judicialmente. -
Recurrir a la vía judicial si no se resuelve el conflicto
Si no se alcanza un acuerdo y el propietario considera que se le está exigiendo un pago indebido, puede impugnar el acuerdo comunitario ante el Juzgado de Primera Instancia del partido judicial correspondiente en Valencia. La impugnación debe presentarse en un plazo máximo de tres meses desde la notificación del acta, o un año si se trata de acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos. -
Consultar con un abogado especializado en propiedad horizontal
Para garantizar una correcta defensa de tus intereses, es muy recomendable contar con asesoría jurídica especializada. Un abogado podrá evaluar la legalidad del acuerdo, proponer alternativas o representar al propietario ante los tribunales si fuera necesario.
¿Qué debo saber antes de llevar a cabo el alquiler de bajos comerciales?
Para no tener problemas a la hora de hacer frente a los gastos que hay que pagar ante la comunidad de propietarios del local comercial que quieres alquilar o comprar, debes pedir la Escritura de División Horizontal para saber a qué gastos te vas a enfrentar en un futuro. De esta forma, podrás estudiar si solicitar una exoneración de gastos específicos al administrador de fincas o al presidente de la comunidad.
En segundo lugar, si alquilas un bajo comercial deberás dejar por escrito quién se hace responsable de los gastos si tú, o el propietario del inmueble. Aunque por regla general este es un gasto que corre por cuenta del arrendatario, en muchos alquileres de bajos comerciales en valencia suele ser el arrendador quien sufraga algunos gastos específicos del contrato.
Si tienes alguna duda sobre este tema, escríbenos en los comentarios o contáctanos para asesorarte.
