Como administrador de fincas en Valencia con más de 20 años de experiencia, son muchas las veces que me han planteado esta misma pregunta: ¿un propietario que no está al corriente de pago puede ser presidente de la comunidad? La duda es lógica. Nadie quiere que quien gestiona el día a día de la finca sea precisamente quien tiene deudas con ella. En este artículo voy a explicarte, desde la práctica profesional y el respaldo jurídico, cómo se aborda esta cuestión según la Ley de Propiedad Horizontal y qué alternativas tiene tu comunidad si se da esta situación.
El rol del presidente de la comunidad de vecinos
Antes de abordar la cuestión de si un propietario moroso puede ser presidente de una comunidad de vecinos, es importante comprender las responsabilidades y funciones de este cargo.
El artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula el régimen de órganos de gobierno en las comunidades de propietarios. En su apartado 1 establece que:
“El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo”.
Por lo tanto, el presidente de la comunidad es elegido entre los propietarios y tiene la tarea de:
- Representar a la comunidad.
- Presidir las reuniones de la junta de propietarios.
- Tomar decisiones en nombre de la comunidad.
Esta posición conlleva una serie de responsabilidades:
- La gestión de los fondos de la comunidad.
- La supervisión de las reparaciones y el mantenimiento del edificio.
- La implementación de las decisiones tomadas en las reuniones de la comunidad.
Requisitos formales para ser presidente de la comunidad
Los requisitos que establece la ley para ocupar el cargo de presidente son pocos pero claros:
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Ser propietario de una vivienda o local en la comunidad
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Ser elegido por la junta de propietarios (o designado por sorteo o turno rotatorio si no hay voluntarios)
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Aceptar el cargo, salvo que haya motivos fundados para negarse (en cuyo caso se puede recurrir al juzgado dentro del mes siguiente a la notificación)
No se exige estar al corriente de pago, aunque muchos lo dan por hecho. Sin embargo, la LPH sí impide a los propietarios morosos intervenir en votaciones, como explicaremos más adelante, lo que lleva a confusión.
Propietarios morosos: ¿quiénes son y por qué son problemáticos?
Un propietario moroso es aquel que no ha cumplido con sus obligaciones financieras con la comunidad de vecinos, generalmente relacionadas con el pago de los gastos comunes y las cuotas de comunidad.
Estos propietarios pueden generar tensiones y conflictos en la comunidad, ya que su falta de pago puede afectar la capacidad de la comunidad para financiar gastos esenciales, como el mantenimiento y la reparación de áreas comunes.
Los propietarios morosos a menudo generan descontento entre los demás vecinos, ya que sienten que están asumiendo una carga financiera adicional debido a la falta de pago de otros. En algunos casos, la morosidad puede llevar a litigios y costosos procesos legales para recuperar las deudas pendientes.
Normativas legales relevantes referidas al presidente de la comunidad de vecinos
La legislación que regula las comunidades de vecinos varía de un país a otro y, en algunos casos, incluso de una región a otra. Sin embargo, en muchos lugares, existen regulaciones que abordan la cuestión de los propietarios morosos y su elegibilidad para ocupar cargos en la junta de propietarios.
En general, las legislaciones suelen establecer que los propietarios morosos no pueden ser presidentes de la comunidad de vecinos. Esto se hace con el propósito de garantizar que quienes lideran la comunidad estén al día con sus obligaciones financieras y puedan tomar decisiones equitativas en beneficio de todos los propietarios.
Por ejemplo, en España, la Ley de Propiedad Horizontal establece que un propietario que esté al corriente en el pago de sus deudas con la comunidad es elegible para ser presidente, pero aquellos que tengan deudas pendientes no pueden ocupar ese cargo. Esta legislación busca promover la responsabilidad financiera entre los propietarios y evitar conflictos de intereses.
La paradoja legal: los morosos no pueden votar, pero sí presidir
Uno de los puntos más controvertidos es el siguiente: el artículo 15.2 de la LPH impide votar a los propietarios que no estén al corriente de sus pagos, salvo que impugnen judicialmente las deudas.
Y sin embargo, el artículo 13 permite que puedan ser nombrados presidentes.
Esto genera una paradoja: puede darse el caso de que el presidente de tu comunidad no tenga derecho a votar en las juntas porque es moroso. Y aún así, sea quien firme presupuestos, represente legalmente a la comunidad y tome decisiones diarias importantes.
Excepciones y casos especiales que permiten que un propietario moroso sea presidente de la comunidad
Si bien la legislación generalmente prohíbe que los propietarios morosos asuman la presidencia de la comunidad de vecinos, existen casos en los que pueden surgir excepciones o circunstancias especiales.
Acuerdo de la comunidad
En algunas comunidades, los propietarios pueden acordar, por mayoría, permitir que un propietario moroso asuma el cargo de presidente. Esto generalmente requiere una votación en la que la mayoría de los propietarios estén de acuerdo con esta excepción.
Pago de deudas
Si un propietario moroso paga sus deudas pendientes antes de la elección o nombramiento como presidente, puede convertirse en elegible para ocupar el cargo.
Circunstancias especiales
En casos excepcionales, un tribunal puede tomar decisiones que permitan a un propietario moroso asumir la presidencia, pero esto suele requerir argumentos legales sólidos y una revisión detallada del caso.
Jurisprudencia y casos reales relevantes
A lo largo de los años, los tribunales han abordado esta situación en distintas ocasiones, aunque no existe una doctrina unificada. Algunos ejemplos:
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Audiencia Provincial de Valencia, sentencia de 2010: avaló que un propietario moroso podía ser presidente, pero su condición debía valorarse si se solicitaba la remoción por afectar a la gestión.
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Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 2014: entendió que la morosidad generaba un conflicto de interés y permitió la impugnación del acuerdo de nombramiento.
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Juzgados de Primera Instancia: en la práctica, cuando una comunidad lleva al juzgado la negativa de un moroso a aceptar el cargo, los jueces tienden a valorar las circunstancias: si la deuda es cuantiosa, si hay antecedentes de enfrentamiento con la comunidad, si hay riesgo de paralización de gestiones…
Así pues, ser moroso no impide legalmente ser presidente, pero puede ser motivo suficiente para impugnar el nombramiento o cesarlo si perjudica la comunidad.
¿Qué puede hacer la comunidad si el presidente es moroso?
Si os encontráis con esta situación en vuestra finca, como administrador siempre recomiendo actuar con calma, pero con firmeza. Aquí van las opciones:
Intentar que renuncie voluntariamente
En muchas ocasiones, hablar con el propietario moroso y explicar las implicaciones del cargo basta para que lo rechace, alegando su situación económica como causa justificada.
Acuerdo de junta para su cese
La comunidad puede convocar una junta extraordinaria con un punto específico en el orden del día: “Cese del presidente por causa justificada”. Se puede nombrar a otro propietario (o incluso a un vicepresidente) como sustituto.
Acudir al juzgado
Si el moroso no quiere renunciar y se considera que su situación afecta gravemente a la comunidad (por ejemplo, si impide gestionar demandas de deuda, bloquea pagos, etc.), se puede presentar una demanda judicial para su remoción.
Limitación de sus funciones
En casos extremos, he visto comunidades que, sin poder cesarlo inmediatamente, han aprobado en junta limitar sus funciones al mínimo legal (firmas y representación básica), delegando en el vicepresidente o en el administrador tareas de gestión más amplias.
Consejos prácticos como administrador
Después de haber gestionado cientos de comunidades en Valencia, te comparto algunas recomendaciones clave si enfrentas este tipo de situación:
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Lleva siempre al día el listado de propietarios morosos antes de celebrar una junta. Así puedes prever este tipo de conflictos si toca sorteo de presidente.
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Documenta todo. Si se impugna el nombramiento de un presidente moroso, tener actas, recibos y comunicaciones será vital.
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No caigas en la tentación de “amañar” el sorteo para evitar que salga un moroso. La transparencia es crucial para evitar impugnaciones.
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Proponed un vicepresidente activo que pueda suplir al presidente si surgen problemas.
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Consulta con un abogado especializado si el conflicto se complica. Hay margen legal para defender a la comunidad, pero hay que hacerlo bien.
Cómo afrontar esta situación en Valencia
En Valencia, como en el resto de España, un propietario moroso puede legalmente ser presidente de la comunidad, pero eso no significa que sea recomendable. La ley deja la puerta abierta a que sea cesado o a que se impugne su nombramiento si hay razones fundadas. Por ello, es fundamental actuar con sentido común, transparencia y con el respaldo de un administrador colegiado que sepa guiaros.
Como profesional con 20 años en el sector, mi consejo es que no se dramatice, pero tampoco se normalice. El presidente de la comunidad debe ser un referente de responsabilidad y compromiso. Si quien ocupa ese cargo ni siquiera cumple con sus obligaciones económicas, la confianza se resiente y la gestión se entorpece.
Si tu comunidad está enfrentando esta situación y no sabéis cómo proceder, estaré encantado de ayudaros a encontrar la mejor solución legal y práctica. Porque una comunidad bien gestionada empieza con decisiones responsables.
Antes de tomar cualquier decisión o acción en relación con la elección de un presidente moroso, es aconsejable consultar a un especialista en leyes de propiedad y comunidades de vecinos para comprender completamente las regulaciones y opciones disponibles en su área específica.
