En las comunidades de propietarios, las viviendas destinadas a uso turístico suelen provocar conflictos y complicaciones por su dinámica particular. La legislación española permite que las comunidades puedan limitar o incluso prohibir este tipo de actividad, siempre que se cumplan los requisitos establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
La globalización y el auge del turismo han provocado que, en los últimos años, los barrios céntricos de muchas ciudades se hayan convertido prácticamente en barrios turísticos. La gentrificación ha ido, poco a poco, desterrando a los vecinos históricos de dichos barrios y convirtiendo muchas comunidades de propietarios en comunidades para turistas. Los pisos turísticos han transformado el panorama inmobiliario y, aunque esto supone un beneficio económico para la ciudad y los ciudadanos, también plantea una serie de desafíos y preguntas, especialmente en lo referente a todos esos vecinos que han visto sus barrios invadidos de turistas y nuevos negocios.
¿Qué se entiende por piso turístico?
Una vivienda turística, también conocida como VUT (vivienda de uso turístico), es un inmueble que se ofrece de forma habitual para alojamientos de corta duración, normalmente a través de plataformas digitales como Airbnb, Booking, Vrbo o similares.
Lo que diferencia a un piso turístico de un alquiler convencional no es solo la duración del contrato, sino su vocación comercial: se trata de una actividad económica, sujeta a obligaciones fiscales, registrales y en muchos casos a normativas autonómicas y municipales específicas.
El auge en Valencia
Desde 2020, y con una fuerte aceleración tras la pandemia, muchas viviendas en Valencia se han reconvertido en alojamientos turísticos. La rentabilidad de este modelo ha llevado a propietarios a destinar inmuebles en zonas residenciales a este uso, sin evaluar el impacto que puede tener en la convivencia vecinal.
En barrios como Ruzafa, El Carmen o el Cabanyal, esta realidad es ya parte del día a día de muchas comunidades, donde el trasiego constante de turistas genera tensiones con los vecinos de siempre.
Problemáticas frecuentes en comunidades de propietarios
Aunque no todas las viviendas turísticas generan conflictos, existen ciertos patrones que, como administrador, he visto repetirse en decenas de comunidades:
Ruido y molestias
Los turistas no siempre tienen el mismo nivel de cuidado o respeto que los residentes. Las fiestas, las entradas y salidas nocturnas, el arrastre de maletas o simplemente el volumen de voz generan un desequilibrio en la convivencia.
Inseguridad y rotación constante
Los accesos compartidos (portales, ascensores, escaleras) son utilizados por personas ajenas al edificio, lo que puede aumentar la sensación de inseguridad. En algunos casos, se han producido robos, vandalismo o problemas de identificación de personas ante situaciones de emergencia.
Sobreocupación y uso indebido
Es habitual que una vivienda destinada al turismo albergue a más personas de las permitidas, incluso con colchones supletorios o camas plegables. Esto no solo incumple normativa, sino que sobreutiliza instalaciones (ascensores, sistemas de agua, residuos…).
Daños en zonas comunes
Cuando no hay un uso responsable, las zonas comunes sufren más deterioro: restos de basura, mal uso de ascensores, portales abiertos, puertas rotas, etc.
Conflictos personales y quejas reiteradas
En comunidades con varias VUT, los vecinos acaban asumiendo un papel de vigilancia forzosa, generando tensiones con los propietarios que alquilan sus viviendas para este fin. La convivencia puede verse seriamente afectada.
¿Qué puede hacer la comunidad de propietarios?
Adoptar acuerdos en junta
La Ley de Propiedad Horizontal, tras su modificación por la Ley 8/2019, permite a la comunidad limitar o condicionar el uso turístico de los inmuebles si se alcanza una mayoría de 3/5 del total de propietarios y cuotas. No se puede prohibir completamente con carácter retroactivo, pero sí:
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Exigir condiciones específicas (registro de huéspedes, horarios de entrada/salida, seguros…).
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Limitar el uso en base a un número máximo de VUT por edificio.
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Incrementar la cuota de gastos comunes a quienes exploten una VUT, hasta un 20% más.
Modificar los estatutos
La modificación de los estatutos para prohibir el uso turístico de forma definitiva requiere la unanimidad de todos los propietarios, pero es una herramienta poderosa si hay consenso y voluntad común.
Denunciar irregularidades
Si un piso turístico genera molestias, se pueden emprender acciones:
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Requerimientos formales al propietario.
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Denuncias al Ayuntamiento o Generalitat si no cumple la normativa.
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Acciones judiciales por actividades molestas o daños a la comunidad.
Comunicar al Ayuntamiento
Muchos ayuntamientos han implementado mecanismos de control. En Valencia, el consistorio requiere que la actividad esté registrada y cuente con la correspondiente licencia urbanística compatible con uso terciario. La comunidad puede informar a urbanismo o turismo en caso de detectar irregularidades.
Legislación aplicable en la Comunidad Valenciana en 2025
En 2025, la Generalitat Valenciana ha endurecido el marco regulador del alquiler turístico. Estos son los principales aspectos normativos a tener en cuenta:
Registro obligatorio
Toda vivienda turística debe estar registrada en el Registro de Viviendas Turísticas de la Comunidad Valenciana. Este registro exige:
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Identificación del propietario.
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Certificado de compatibilidad urbanística del Ayuntamiento.
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Seguro de responsabilidad civil.
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Condiciones mínimas de habitabilidad.
Licencia municipal previa
El Ayuntamiento de Valencia exige desde 2023 que cualquier nueva VUT cuente con una licencia urbanística específica, que solo se otorga en suelos con calificación compatible con usos terciarios. En muchos barrios residenciales, esta compatibilidad no existe, lo que frena nuevas altas.
Mayor poder para la comunidad
Se reconoce expresamente en la normativa valenciana el derecho de la comunidad de propietarios a oponerse o condicionar el uso turístico si así lo reflejan sus estatutos o acuerdos válidos de junta.
Jurisprudencia relevante
Existen ya múltiples sentencias que avalan el derecho de las comunidades a limitar el uso turístico. Algunos ejemplos destacados:
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STS 123/2020 (Sala Civil): avala la modificación estatutaria por unanimidad para prohibir el uso turístico de viviendas.
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SAP Valencia 212/2021: reconoce la legalidad de un acuerdo de junta que condicionaba el alquiler turístico a ciertas exigencias mínimas.
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STS 298/2022: respalda la aplicación de una cuota extra del 20% en gastos comunes a propietarios de VUT, según la LPH.
Esta jurisprudencia refuerza la posición de la comunidad y demuestra que la ley ya ofrece herramientas reales para intervenir, siempre que se actúe con asesoramiento profesional y dentro del marco legal.
Recomendaciones prácticas para presidentes y vecinos
Como administrador, recomiendo a las comunidades que se enfrentan a esta situación lo siguiente:
No improvisar
Evitar discusiones o decisiones impulsivas. Es mejor convocar una junta extraordinaria y tratar el tema de forma estructurada, informando a todos los propietarios de sus derechos y obligaciones.
Consultar a un administrador colegiado
Un administrador de fincas puede ayudar a redactar correctamente los acuerdos, verificar su legalidad, preparar los escritos necesarios y actuar como intermediario con el propietario conflictivo.
Documentar las incidencias
Ante ruidos en la comunidad, daños o molestias reiteradas, conviene dejar constancia mediante actas, escritos y partes firmados por vecinos, que pueden ser útiles si se llega a una acción legal.
Revisar estatutos y convocatorias
Muchos edificios no tienen estatutos actualizados o ni siquiera contemplan el uso turístico. Es recomendable revisarlos y, si es necesario, proceder a su modificación o actualización, aunque eso implique buscar la unanimidad.
Apostar por la convivencia
Si el uso turístico está permitido, se puede trabajar en establecer normas de convivencia claras, exigiendo a los propietarios de VUT que trasladen estas reglas a sus huéspedes: respeto a horarios, limpieza, uso de zonas comunes, etc.
