En la Comunidad Valenciana, la regulación de los apartamentos turísticos en edificios sometidos a propiedad horizontal ha sido actualizada de forma notable. La Ley 9/2024, de 2 de agosto, incorporó la obligación de contar con la aprobación de la comunidad de propietarios para convertir una vivienda en alojamiento turístico, especialmente en lo relativo a nuevas autorizaciones. Asimismo, la normativa vigente impone restricciones a su expansión, como el límite del 2 % de viviendas turísticas por barrio y un máximo del 8 % respecto al total de residentes del edificio.
Los apartamentos turísticos se han convertido en una opción popular para aquellos que buscan alojamiento temporal en destinos turísticos como Valencia. Sin embargo, su creciente presencia ha planteado diversos desafíos para las comunidades de propietarios, que a menudo se enfrentan a cuestiones relacionadas con el uso de las instalaciones comunes, la convivencia con los residentes permanentes y el cumplimiento de la normativa local y nacional.
En España, y más concretamente en Valencia, existen normativas específicas que regulan la actividad de los apartamentos turísticos y su impacto en las comunidades de propietarios. Desde Administraciones Delgado hemos resumido algunas de esas normativas para su correcta gestión.
Marco legal aplicado en Valencia
En los últimos años, la normativa que regula los apartamentos turísticos en la Comunidad Valenciana —y especialmente en la ciudad de Valencia— ha sufrido una evolución significativa. Este endurecimiento responde al crecimiento descontrolado del alquiler vacacional en zonas residenciales, generando conflictos vecinales, encarecimiento de la vivienda y saturación turística en determinadas áreas. Como administrador de fincas en Valencia, he acompañado a muchas comunidades en el proceso de adaptación a estas nuevas normas. A continuación, te resumo los principales textos legales que hoy resultan clave para entender qué se puede —y qué no se puede— hacer.
Ley 15/2018 de Turismo, Ocio y Hospitalidad de la Comunidad Valenciana
Esta ley autonómica sienta las bases del alquiler turístico en toda la Comunitat. Define la “vivienda de uso turístico” como aquella cedida a terceros, de forma habitual y con fines lucrativos, mediante precio y promoción en canales de oferta. Esta ley exige:
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Inscripción obligatoria en el Registro de Turismo de la Generalitat.
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Disponer de número de referencia turística (NRT).
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Cumplimiento de requisitos de habitabilidad y accesibilidad.
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Mostrar el número de registro en toda publicidad.
Decreto Ley 9/2024 (reforma reciente)
Aprobado en agosto de 2024, este decreto fue un punto de inflexión. Introdujo un control más estricto del fenómeno turístico mediante medidas como:
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Obligación de aportar la referencia catastral de la vivienda en el momento de la inscripción.
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Revisión de los títulos habilitantes cada 5 años.
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Mayor coordinación entre ayuntamientos y la Generalitat para gestionar zonas saturadas.
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Se facilita la baja de oficio en el registro si se incumplen las condiciones.
Este cambio ha permitido detectar miles de viviendas turísticas registradas de forma irregular, y ha dado mayor autonomía a los municipios, especialmente a Valencia.
Normativa urbanística del Ayuntamiento de Valencia
El Ayuntamiento ha aprobado una serie de ordenanzas restrictivas para regular el alquiler turístico en el municipio. Estas incluyen:
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Limitación del número de viviendas turísticas por barrio o sección censal (en muchas zonas no se puede superar el 2 % del total).
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Prohibición del alquiler turístico en pisos por encima de la planta baja, salvo si se trata de edificios completos destinados a uso turístico.
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Moratorias temporales para nuevas licencias en barrios saturados como Ciutat Vella, El Carmen, Ruzafa o El Cabanyal.
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Requisitos de compatibilidad urbanística: no todas las viviendas pueden destinarse a uso turístico si el planeamiento no lo permite.
Esto significa que, aunque una vivienda cumpla los requisitos técnicos, podría no obtener autorización por limitaciones urbanísticas municipales.
Reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (2025)
La reforma de abril de 2025 de la Ley de Propiedad Horizontal ha dotado a las comunidades de propietarios de más poder de decisión sobre los usos turísticos dentro del edificio:
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Se establece que la comunidad puede prohibir o limitar el uso turístico de viviendas con el voto favorable de las 3/5 partes de propietarios y cuotas.
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Si no existe una prohibición expresa en los estatutos, el propietario aún puede solicitar la actividad, pero la comunidad tiene derecho a emitir un informe negativo o iniciar acciones de cesación si se generan molestias.
Este cambio ha generado un giro práctico: muchas comunidades han incorporado cláusulas en sus estatutos para excluir expresamente el uso turístico de las viviendas, evitando así conflictos futuros.
Reglamento del Registro de Viviendas Turísticas
El registro autonómico se ha reforzado y cruzado con datos catastrales y tributarios. Esto implica que:
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Cualquier discrepancia entre la vivienda inscrita y su uso real puede derivar en la pérdida del título.
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La inscripción ya no es automática: se requiere compatibilidad urbanística, número de referencia catastral, y en algunos casos, informe de la comunidad.
Esta trazabilidad ha sido clave para detectar pisos alquilados irregularmente y facilitar la inspección por parte de la administración autonómica.
Papel de la Comunidad de Propietarios
La figura de la Comunidad de Propietarios ha ganado un peso esencial en la regulación del uso turístico de las viviendas dentro de los edificios residenciales. En el contexto de Valencia, y especialmente a raíz de las últimas reformas legislativas y la creciente preocupación por la convivencia vecinal, las comunidades han adquirido herramientas legales claras para intervenir en la proliferación de pisos turísticos en sus fincas.
¿Puede la Comunidad prohibir los pisos turísticos?
Sí, pero con matices. A partir de las últimas reformas legislativas (en línea con el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal), la Comunidad de Propietarios puede limitar o incluso prohibir el uso de las viviendas como apartamentos turísticos. Para ello, se requiere una mayoría cualificada de tres quintas partes del total de propietarios y cuotas. Es decir, no basta con una mayoría simple: deben votar a favor tanto el 60 % de los propietarios como el 60 % de las cuotas de participación.
Este acuerdo debe constar expresamente en acta y, preferiblemente, reflejarse también en los estatutos de la comunidad si se quiere que tenga una vocación permanente y con fuerza frente a terceros. La modificación estatutaria es más exigente (requeriría unanimidad), pero muchos administradores recomiendan dejar constancia clara en ambos documentos para reforzar su validez legal.
¿Puede actuar la comunidad si ya hay pisos turísticos en funcionamiento?
Sí. La Comunidad puede impugnar judicialmente el uso turístico de una vivienda si considera que causa molestias graves o altera la convivencia o el destino del inmueble. Esto se apoya en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, que permite iniciar acciones de cesación por actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas.
Si un apartamento turístico genera problemas reiterados (ruido, tránsito constante de personas, uso intensivo de zonas comunes…), se puede convocar una junta extraordinaria y aprobar el inicio de acciones legales. En ese caso, bastará con mayoría simple. Es muy recomendable que la comunidad reúna pruebas (partes policiales, quejas vecinales, grabaciones, etc.) para respaldar la demanda.
Requisitos para autorizar el uso turístico
Por el contrario, si un propietario desea registrar su vivienda como piso turístico y la finca no tiene ninguna limitación previa, puede necesitar autorización expresa de la Comunidad, especialmente si el Ayuntamiento o la Generalitat Valenciana lo exige en el marco de las licencias o compatibilidad urbanística. En estos casos, el propietario puede requerir un certificado del secretario-administrador indicando que no existe oposición comunitaria o que se le concede autorización.
Como administrador de fincas en Valencia, cada vez gestionamos más solicitudes de este tipo. Nuestro consejo es que la comunidad debata de forma proactiva en junta si desea permitir este uso en el futuro, para evitar ambigüedades y decisiones improvisadas que puedan acabar judicializándose.
Derechos y límites de la comunidad
Aunque la Comunidad tenga capacidad de regular o limitar este tipo de usos, no puede aplicar normas retroactivas. Si un piso turístico fue legalmente autorizado antes de la aprobación de una limitación comunitaria, dicha actividad puede seguir desarrollándose (salvo que incurra en molestias o infracciones). No obstante, cualquier nuevo uso turístico que se inicie después de la aprobación de la limitación sí estaría sujeto a ella, y la Comunidad podría oponerse o incluso impugnar su inscripción en el Registro de Turismo.
¿Puede la comunidad imponer recargos o cuotas especiales?
Sí, aunque con condiciones. La Ley de Propiedad Horizontal permite que, mediante acuerdo por tres quintas partes, se puedan fijar mayores contribuciones a los gastos comunes o recargos específicos para quienes destinen sus viviendas al uso turístico, dado el mayor desgaste que suelen producir en zonas comunes. Esta medida está siendo cada vez más habitual en comunidades con ascensores, patios interiores o conserjes que deben soportar un uso intensivo por parte de turistas rotativos.
Eso sí, estos recargos no pueden suponer un aumento superior al 20 % de la cuota ordinaria, salvo que se acuerde lo contrario por unanimidad.
Procedimiento administrativo para legalizar un apartamento turístico en Valencia
Gestionar un apartamento turístico en Valencia requiere cumplir con un procedimiento administrativo específico, regulado tanto por la normativa autonómica (Comunidad Valenciana) como por las ordenanzas municipales del Ayuntamiento de Valencia. Es importante remarcar que no basta con publicarlo en plataformas como Airbnb o Booking, ni con cumplir únicamente los requisitos urbanísticos: la actividad de alquiler vacacional debe estar registrada y autorizada formalmente.
A continuación, detallamos los pasos fundamentales que todo propietario debe seguir si desea destinar su vivienda al alquiler turístico:
Verificación de compatibilidad urbanística
Antes de iniciar cualquier otro trámite, el propietario debe solicitar al Ayuntamiento de Valencia un certificado de compatibilidad urbanística, que acredite que el uso turístico de la vivienda es conforme con el planeamiento y normativa urbanística vigente en esa zona concreta.
Este certificado es especialmente importante en Valencia, donde existen restricciones específicas por barrios:
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En Ciutat Vella o el Cabanyal, hay una moratoria vigente y limitaciones por porcentaje de plazas turísticas.
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Se prohíbe el uso turístico en viviendas por encima de la primera planta en edificios plurifamiliares, salvo que se trate del edificio completo.
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En bloques con zonas saturadas, la licencia puede denegarse aunque el edificio cumpla condiciones técnicas.
Por tanto, sin este informe municipal favorable no se puede continuar con el procedimiento.
Acuerdo expreso de la Comunidad de Propietarios (si procede)
Desde la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, es obligatorio contar con la aprobación de las 3/5 partes del total de propietarios (y cuotas) si el uso turístico no figura expresamente permitido en los estatutos. Este acuerdo debe constar en acta de la junta y será requerido en muchos casos por el Ayuntamiento o la Generalitat.
También se aconseja solicitar un certificado firmado por el secretario y el presidente de la comunidad, indicando que el uso turístico está autorizado o permitido.
Alta en el Registro de Viviendas Turísticas de la Comunidad Valenciana
Una vez obtenida la compatibilidad urbanística y, en su caso, la aprobación comunitaria, el propietario deberá realizar el registro de la vivienda turística ante la Generalitat Valenciana, a través del trámite telemático habilitado.
Los documentos necesarios para este registro son:
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Referencia catastral del inmueble.
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Copia del certificado de compatibilidad urbanística.
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Documento que acredite la disponibilidad del inmueble (escritura, nota simple o contrato de alquiler).
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Certificación de que la vivienda cumple los requisitos exigidos (habitabilidad, mobiliario, ventilación…).
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Declaración responsable del propietario de que cumple la normativa.
Una vez presentado el trámite correctamente, la Generalitat asignará un número de inscripción VT (Vivienda Turística) que debe figurar en todos los anuncios y plataformas donde se promocione la vivienda.
⚠️ Importante: no basta con presentar la declaración; la administración puede requerir documentación adicional o iniciar inspecciones para verificar la legalidad del uso turístico. Incumplir cualquiera de estos pasos puede acarrear sanciones graves.
Comunicación a la policía o Guardia Civil
Además del alta autonómica, el propietario debe comunicar la existencia de la vivienda turística al Cuerpo Nacional de Policía o Guardia Civil, y registrar a los huéspedes según la normativa de seguridad ciudadana (Ley Orgánica 4/2015). Es el mismo procedimiento que siguen hoteles y alojamientos regulados.
Para ello debe:
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Dar de alta la vivienda como alojamiento en el sistema de parte de entrada de viajeros.
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Registrar a cada huésped (con copia del DNI o pasaporte) y remitirlo diariamente a través del sistema oficial.
Obligaciones fiscales y administrativas
Una vez operativa, la vivienda turística queda sujeta a una serie de obligaciones tributarias y administrativas:
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Declaración del rendimiento del alquiler en IRPF o como actividad económica si hay servicios complementarios.
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Aplicación de IVA si se presta el servicio como alojamiento.
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Pago de la tasa turística (cuando se apruebe formalmente en la Comunidad Valenciana).
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Emisión de facturas o recibos a los huéspedes.
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Mantenimiento del inmueble y atención a incidencias.
Consecuencias de incumplimiento y sanciones
El incumplimiento de la normativa vigente sobre apartamentos turísticos en Valencia no es un tema menor. La Generalitat Valenciana, junto con los ayuntamientos, ha intensificado su labor inspectora en los últimos años para controlar la actividad ilegal de viviendas de uso turístico, especialmente en zonas urbanas donde la presión habitacional es alta. A continuación, desglosamos las principales consecuencias a las que se expone un propietario —o una comunidad— en caso de no cumplir con los requisitos legales establecidos.
Multas económicas significativas
La Ley de Turismo, Ocio y Hospitalidad de la Comunidad Valenciana establece un régimen sancionador que contempla tres niveles de infracción:
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Infracciones leves: pueden conllevar multas de hasta 10.000 euros. Por ejemplo, no comunicar el inicio de actividad turística o no incluir el número de registro en la publicidad online.
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Infracciones graves: sanciones de entre 10.001 y 100.000 euros, aplicables cuando se ofrezcan servicios turísticos sin disponer del número de registro o sin cumplir con los requisitos de habitabilidad o seguridad exigidos.
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Infracciones muy graves: pueden alcanzar los 600.000 euros, y se aplican en casos de reincidencia, falseamiento de documentos, funcionamiento sin autorización o realización de la actividad a pesar de una orden de cese.
Estas cuantías son orientativas y dependen del tipo de infracción, su duración en el tiempo, el número de plazas ofertadas y los beneficios obtenidos de forma irregular.
Suspensión o cese de la actividad turística
Cuando la administración detecta una actividad turística ejercida sin autorización, puede dictar la orden de cese inmediato de la actividad. Esta resolución puede ir acompañada del cierre del establecimiento y la apertura de un expediente sancionador. En algunos casos, el inmueble queda vetado para su uso turístico durante un periodo determinado.
Es importante señalar que, desde la reforma normativa de 2024, la falta de compatibilidad urbanística (según planeamiento municipal) o la falta de consentimiento de la Comunidad de Propietarios puede ser motivo directo para el archivo del expediente de alta o para el inicio de un procedimiento de baja de oficio del Registro de Viviendas Turísticas.
Baja del registro autonómico
El incumplimiento de las condiciones exigidas puede derivar en la revocación del número de registro turístico por parte de la Generalitat Valenciana. En 2024, por ejemplo, se procedió a la baja de más de 10.000 viviendas turísticas tras cruzar datos catastrales, urbanísticos y de inspección.
Además, desde 2025, esta baja tiene efectos automáticos en plataformas digitales, que están obligadas a desactivar cualquier anuncio sin número de registro válido, en cumplimiento con la normativa de publicidad responsable en el sector.
Responsabilidad subsidiaria del propietario
Es importante entender que, aunque un tercero (una empresa o un gestor) gestione la vivienda turística, la responsabilidad última recae sobre el titular registral del inmueble. Esto significa que, en caso de sanción, será el propietario quien deba responder, incluso si alegara desconocimiento de las condiciones legales o del uso turístico indebido.
Asimismo, en el caso de pisos alquilados a largo plazo que terminan siendo subarrendados como turísticos sin autorización, el propietario puede ser requerido por la administración para justificar la legalidad del uso y asumir responsabilidades por no ejercer el control adecuado.
Conflictos civiles y comunitarios
Más allá de las sanciones administrativas, un propietario que actúe al margen de la normativa puede enfrentarse a consecuencias en el ámbito civil y vecinal:
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Impugnación de acuerdos comunitarios si se vulnera el reglamento de régimen interno o los estatutos.
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Demandas por molestias, daños o inseguridad derivadas del uso turístico.
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Pérdida de derechos frente a la comunidad, por ejemplo, para ejercer votos en ciertas decisiones, si se considera que actúa en contra de los intereses comunes.
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Iniciativas judiciales colectivas, especialmente en comunidades donde se ha acordado la prohibición expresa del alquiler turístico.
Posible fraude en contratos de arrendamiento
El uso turístico bajo la apariencia de un contrato de arrendamiento tradicional (modelo de larga duración, pero sin empadronamiento ni residencia efectiva del arrendatario) puede ser considerado como fraude contractual. En estos casos, la administración puede intervenir, y el propietario podría tener que devolver beneficios obtenidos y enfrentarse a multas adicionales por evasión de normativas fiscales o urbanísticas.
Fiscalidad y declaraciones no realizadas
Operar una vivienda turística sin regularización también puede acarrear inspecciones de Hacienda. El uso no declarado implica:
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Multas por no declarar ingresos por alquiler turístico.
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Recargos y sanciones tributarias por no estar dado de alta en actividades económicas si corresponde.
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Problemas en la aplicación del IVA o del régimen de IRPF incorrecto.
Imposibilidad de regularizar a posteriori en zonas con moratoria
En distritos o barrios donde existe una moratoria activa o un límite de viviendas turísticas (por ejemplo, el centro histórico de Valencia o el Cabanyal), iniciar actividad sin permisos puede implicar que, aunque posteriormente se intente legalizar, ya no sea posible debido al cupo completo.
Esto supone un riesgo importante para inversores o propietarios que inicien la actividad turística sin asesoramiento profesional, ya que podrían quedarse con un inmueble inutilizable para ese fin.
Casos prácticos en Valencia
La normativa que regula el alquiler turístico en Valencia no solo se ha reforzado, sino que ya está generando consecuencias directas en comunidades de propietarios, tanto en el centro histórico como en barrios periféricos. A continuación, comparto algunos casos reales y recientes que ilustran los conflictos más habituales, cómo se están aplicando las nuevas normas, y qué tipo de medidas pueden adoptar tanto propietarios como comunidades.
Caso 1: Bloque residencial en Patraix con apartamentos turísticos sin autorización
En el barrio de Patraix, una comunidad de 28 vecinos detectó que varios inmuebles (en concreto 5 apartamentos) estaban siendo utilizados como viviendas turísticas sin el consentimiento de la comunidad. Tras consultar conmigo como administrador, se celebró una junta extraordinaria donde se acordó, por mayoría de tres quintas partes, prohibir expresamente el uso turístico de las viviendas en los estatutos.
A pesar de ello, dos de los propietarios continuaron con la actividad. La comunidad interpuso un requerimiento formal y posteriormente presentó una denuncia ante el Ayuntamiento. Como resultado, el consistorio abrió un expediente sancionador por carecer de la correspondiente compatibilidad urbanística y por no contar con autorización comunitaria, según exige el marco actual. El caso está pendiente de resolución, pero ha generado un efecto disuasorio en el resto de propietarios que pretendían registrar sus inmuebles en el canal turístico.
Caso 2: Edificio histórico en Ciutat Vella con uso intensivo de pisos turísticos
En una finca catalogada del casco antiguo (zona de Ciutat Vella), el 40 % de las viviendas estaban destinadas al alquiler vacacional. Durante años, la comunidad convivió con esta situación, a pesar de las quejas por ruidos, entradas y salidas continuas y deterioro de las zonas comunes.
Con la entrada en vigor del nuevo reglamento municipal de 2024, que limita el número de plazas turísticas por distrito y exige la compatibilidad urbanística estricta, el Ayuntamiento no solo ha denegado nuevas licencias, sino que ha iniciado una revisión de las ya concedidas. La consecuencia es que varios apartamentos que operaban con licencia antigua podrían ver revocada su autorización por incumplir las condiciones actuales de densidad.
La comunidad, además, ha aprobado una cláusula estatutaria que prohíbe expresamente este tipo de uso, y se encuentra actualmente en un proceso de defensa jurídica ante la amenaza de que uno de los propietarios denuncie por supuesta limitación de uso.
Caso 3: Comunidad en Ruzafa con estatutos ambiguos
En Ruzafa, una de las zonas más tensionadas en cuanto a demanda turística, una comunidad de propietarios que gestiono desde hace más de 10 años se encontró en una situación compleja: los estatutos no incluían ninguna cláusula relativa al uso turístico, ni a su prohibición ni a su autorización.
Ante la solicitud de un propietario para registrar su piso en la plataforma de turismo de la Generalitat, la comunidad convocó una junta para abordar el asunto. Al no alcanzarse la mayoría de tres quintas partes para modificar los estatutos, se decidió emitir un certificado de “no autorización expresa” para adjuntar al expediente del propietario.
En este caso, la administración autonómica ha requerido al solicitante dicha acreditación comunitaria y, al no obtenerla, el procedimiento de alta ha quedado paralizado. Este tipo de intervención demuestra cómo, incluso sin un acuerdo explícito, la comunidad puede condicionar —y de hecho lo hace— la viabilidad legal de nuevas altas turísticas.
Caso 4: Comunidad en la playa de la Malvarrosa con conflicto de usos
En una finca de segunda línea de playa, varios apartamentos se han venido explotando como viviendas turísticas sin que la comunidad hubiese tomado posición formal. Ante el creciente malestar de vecinos residentes —por ruidos nocturnos, fiestas y problemas de convivencia— se procedió a convocar una junta con un único punto en el orden del día: delimitar y regular el uso turístico.
Durante el debate se propusieron varias fórmulas: prohibición total, limitación a ciertos periodos del año, o establecimiento de normas de uso (por ejemplo, número máximo de ocupantes, días mínimos de estancia, etc.). Finalmente, se aprobó por mayoría reforzada prohibir el alquiler turístico en todo el edificio, y se inscribió el acuerdo en el Registro de la Propiedad.
Este caso demuestra que la comunidad puede prevenir futuras altas con una buena gestión estatutaria, sin necesidad de entrar en litigios ni sanciones administrativas.
Recomendaciones a comunidades y propietarios
El auge del alquiler vacacional ha obligado a muchas comunidades de propietarios en Valencia a posicionarse. Ya no basta con una actitud pasiva: tanto si se desea permitir este uso como si se quiere limitar, es esencial actuar dentro del marco legal vigente y de forma preventiva. A continuación, se detallan las principales recomendaciones prácticas para comunidades y propietarios que deseen mantener el control sobre el uso turístico de las viviendas en su edificio.
Revisar los estatutos y acuerdos comunitarios
El primer paso es analizar el contenido actual de los estatutos de la comunidad. Muchas comunidades no contemplan de forma expresa el uso turístico, ya que se trata de una actividad que ha crecido de forma exponencial en los últimos diez años.
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Si los estatutos prohíben expresamente los usos distintos al residencial, se puede considerar que el alquiler turístico es incompatible.
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Si no hay mención alguna, es recomendable actualizar los estatutos para regular el alquiler vacacional, dejando constancia clara de si se permite o no, y bajo qué condiciones.
La modificación de estatutos requiere el voto favorable de la unanimidad de los propietarios presentes, representando el 100 % de las cuotas de participación, según el artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Adoptar acuerdos específicos en junta
Incluso sin modificar estatutos, las comunidades pueden adoptar acuerdos para limitar o condicionar el uso turístico de las viviendas, siempre que se respeten los requisitos legales. Desde abril de 2025, y tras la última reforma legal, se establece que:
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Para prohibir o limitar los apartamentos turísticos en la comunidad se requiere una mayoría de 3/5 partes del total de propietarios y cuotas de participación.
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También se pueden aprobar normas internas complementarias, como la obligación de que los pisos turísticos tengan seguro de responsabilidad civil, limiten el aforo, o respeten normas específicas de convivencia.
Es importante dejar constancia de estos acuerdos en actas firmadas y registradas, así como incluir las restricciones en las certificaciones que pueda solicitar un propietario.
Controlar la emisión de certificados comunitarios
Uno de los requisitos que exigen las autoridades municipales o autonómicas para registrar un piso turístico es la compatibilidad con la normativa urbanística y comunitaria. Por ello, muchos propietarios solicitan a la comunidad un certificado que acredite que el uso turístico está permitido.
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La comunidad puede negarse a emitir dicho certificado si existe un acuerdo que prohíbe o limita ese uso.
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Es fundamental que la junta esté bien asesorada para evitar la emisión involuntaria de documentos que puedan ser utilizados como prueba a favor del uso turístico.
Este punto es clave: un error en la gestión documental puede tener efectos jurídicos no deseados.
Establecer mecanismos de seguimiento y control
Una vez adoptadas medidas, no basta con dejarlas escritas. Es recomendable que la comunidad:
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Establezca un registro de viviendas turísticas en la finca.
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Solicite a los propietarios afectados que notifiquen cualquier alta o baja de actividad.
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Informe a los vecinos sobre cómo actuar ante molestias, ruidos o comportamientos incívicos de inquilinos turísticos.
Además, se puede nombrar un responsable comunitario que sirva de enlace con el administrador o con la policía local si fuera necesario.
Actuar ante infracciones: procedimiento de cese
Si un propietario opera una vivienda turística en contra de los acuerdos comunitarios, la comunidad tiene derecho a iniciar un procedimiento de cese de actividad, según el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal. Para ello:
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Es necesaria una junta donde se apruebe iniciar el procedimiento por mayoría simple.
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Se debe enviar requerimiento fehaciente al propietario para que cese la actividad.
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Si persiste, se puede interponer una demanda judicial para que un juez ordene el cese y, en casos graves, la pérdida temporal del uso del inmueble (hasta 3 años).
Este procedimiento debe estar correctamente fundamentado y acompañado de pruebas (ruidos, molestias, incumplimientos).
Asesorarse legalmente antes de tomar decisiones
Por último, es esencial que todas estas actuaciones se realicen con asesoramiento profesional, tanto legal como técnico. Cada comunidad tiene sus particularidades, y actuar sin una base jurídica clara puede dar lugar a recursos, nulidades o incluso indemnizaciones.
Contar con un administrador de fincas con experiencia y, si fuera necesario, con un abogado especializado, permite a la comunidad actuar con seguridad y eficacia ante un fenómeno tan complejo como el alquiler turístico.
