No sabes si tu terraza es privada o comunitaria. Seguramente esto está reflejado en el contrato de compra venta o en el de alquiler, sino desde tu administración de fincas estarán encantados de resolverte esta duda. Normalmente estas preguntas surgen cuando queremos hacer cualquier tipo de modificación en la terraza, antes de nada infórmate y consulta con profesionales.
Lo primero que debemos conocer son nuestros derechos y obligaciones en una terraza de uso y disfrute, antes de hacer cualquier tipo de modificación.
¿La terraza comunitaria es de uso y disfrute privado?
Aquellas comunidades de propietarios que tienen terrazas comunitarias o patios comunales, existe un debate sobre quién puede usar el espacio y cuándo. En ocasiones, se convierte en foco de conflicto entre vecinos.
Primero, como propietario de una comunidad, debes saber que existen dos tipos de terrazas completamente diferentes. Hay terrazas de uso totalmente comunitario y terrazas comunitarios de uso privado. En este último, en particular, sólo algunos propietarios de la comunidad tienen derecho a disfrutar de ella por transmisión previa.
Esta diferencia es crucial. Comprender también las obligaciones del propietario o de la comunidad de vecinos respecto al uso y/o mantenimiento del patio asociado.
Uno de los primeros pasos es analizar las rúbricas compositivas de la comunidad y la normativa, que es donde se regula el uso y destino de las terrazas edificables. Los trámites anteriores deberán ser realizados por los administradores de la comunidad en el ámbito de su función consultiva. Así se evitan futuros conflictos.
Tipos de patios y terrazas existentes en los edificios
- La terraza general corona el edificio. Es universal, se suele utilizar principalmente para colgar ropa. Por lo general, también se arrienda a estaciones base para su uso en teléfonos móviles, lo que genera ingresos para la comunidad.
- Patio iluminado con terraza. El uso exclusivo y exclusivo del titular que tiene acceso a ella. Su uso será similar al de un patio general. Se pueden almacenar plantas con sus correspondientes macetas así como cualquier elemento decorativo o de mejora que no suponga obra fija.
- Terraza del ático. Suelen recibir el mismo trato que el anterior.
¿Qué se nos permite o no hacer en una terraza comunitaria?
El artículo 396 del Código Civil enumera las terrazas, los techos y los patios como elementos comunes. Sin embargo, algunos propietarios, dada la ubicación de su vivienda (por ejemplo, en el ático o en la planta baja), tienen acceso directo al patio, por lo que utilizan estos espacios de forma exclusiva. No obstante, los propietarios deberán permitir el acceso cuando sea necesario para realizar trabajos de mantenimiento o reparación del edificio o de la propia cubierta, como la fijación de telas asfálticas.
Siempre es imprescindible consultar los estatutos de la comunidad, que determinarán las obligaciones en ambos casos.
Nos encontramos así ante elementos comunes de uso privativo, que imponen una serie de derechos y obligaciones a los propietarios que disfrutan de estos elementos.
Un derecho fundamental es poder usar las áreas comunes de manera privada y excluyente de otros propietarios, lo que significa facilidad de espacio y mayor utilidad, lo que a su vez se traduce en mayor valor para la vivienda.
Asimismo, no podrán realizarse obras que alteren su configuración original sin el consentimiento previo de la comunidad, salvo que así lo autorice el título de composición o las normas comunitarias. En todo caso, será siempre preceptivo un informe técnico que avale la viabilidad de la obra prevista.
¿Qué modificaciones puedo realizar en una terraza comunitaria de uso privativo sin pedir permiso?
- Plantas. Sí, puedes tener plantas, pero en macetas. Si queremos jardineras empotradas, adosadas a la pared o fijadas al suelo, necesitaremos autorización comunitaria.
- Mesas, sillas, tumbonas. Sí, podemos decorar terrazas con elementos de este tipo, siempre que no sean fijos.
- Sombrilla. Podemos tener una sombrilla que no esté fijada al suelo o a la pared, pero tenemos que tener en cuenta que los pies no superen el peso que soporta nuestro patio.
- Tendedero. Si la casa tiene habilitado un tendedero, que suele aplicarse a todas las plantas, se recomienda utilizar este elemento para tender la ropa. Tenga en cuenta que si queremos usar el patio para esta tarea, eso significa usar los accesorios de la pared para asegurar las cuerdas, esto puede considerarse una modificación y, por lo tanto, requiere la aprobación de la comunidad. Si usáramos un tendedero portátil, no lo necesitaríamos.
- Barbacoa. Este es un elemento complejo, porque en este caso tenemos que considerar no solo si afectará a la cubierta de la terraza. También tenemos que evaluar el daño que puede causar el humo. Como resultado nos enfrentamos a la situación de que podemos tener una barbacoa portátil sin necesidad de autorización. Si la queremos de obra, deberemos solicitar permiso a la comunidad. Pero si, la barbacoa provoca problemas de humo, estaríamos ante una situación recogida en la Ley de Propiedad Horizontal, que proporciona herramientas a las comunidades de propietarios si un vecino realiza “ actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”.
- Piscina o jacuzzi. También debemos tener en consideración dos factores. Primero, el hecho de que la piscina o el jacuzzi esté fijado en el suelo (lo que requiere permiso) o que sean portátiles, en cuyo caso no hay que realizar ningún tipo de comunicación. Segundo, tener en cuenta el peso que la estructura de la terraza puede soportar. La instalación de una piscina o jacuzzi sin un correcto estudio puede poner en peligro a todo el edificio.
- Modificar el suelo. Si nos limitamos a cubrirlo con algún elemento que no requiere obra ni altere el aislamiento, como la tarima o baldosas de madera, no necesita autorización. Pero si queremos realizar un nuevo recubrimiento, que precisa de obra, tendremos que solicitar autorización a la comunidad.
Generalmente, todas las terrazas son elementos comunes del edificio, y dependerá de los estatutos su uso, disfrute, mantenimiento y realización de obras. Esta es una de las tareas de los administradores de fincas, el análisis y asesoramiento a la comunidad de propietarios para que aplique la forma correcta de proceder.
Implicaciones legales y responsabilidades
Determinar si una terraza es privativa o comunitaria no es solo una cuestión de uso cotidiano, sino que implica diferencias legales importantes que afectan tanto a los derechos como a las obligaciones del propietario y de la comunidad. Esta distinción es especialmente relevante en caso de daños, reformas, seguros o conflictos vecinales, por lo que conviene conocer bien qué corresponde a quién en cada caso.
Terrazas privativas: uso exclusivo, propiedad compartida
Las terrazas de uso privativo siguen siendo elementos comunes del edificio, pero su uso está cedido en exclusiva a un propietario. Esto significa que el suelo, estructura y cubierta siguen siendo propiedad de todos los vecinos, aunque solo una vivienda tenga acceso directo y uso habitual del espacio.
Responsabilidades del propietario:
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Mantenimiento ordinario: el propietario que disfruta de la terraza es responsable de su limpieza, conservación del mobiliario, jardineras, barandillas, canaletas superficiales o cualquier otro elemento decorativo no estructural.
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Uso adecuado: debe respetar la normativa comunitaria y no destinar la terraza a actividades que generen molestias, ruidos excesivos o riesgos (como barbacoas en terrazas no autorizadas).
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Prohibición de obras sin permiso: no puede realizar obras estructurales ni instalar cerramientos, pérgolas fijas, toldos, antenas o aparatos de aire acondicionado sin autorización expresa de la junta de propietarios y, en muchos casos, también del ayuntamiento. Incluso el cambio de solado puede requerir permiso, si afecta a la impermeabilización.
Responsabilidades de la comunidad:
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Reparaciones estructurales: cualquier problema que afecte a la cubierta del edificio, impermeabilización, filtraciones, grietas o humedades estructurales que provengan del mal estado del forjado o del aislamiento, deben ser asumidos por la comunidad de vecinos, aunque el daño se manifieste en una terraza de uso exclusivo.
🔎 Ejemplo práctico: Si se produce una filtración en el techo de la vivienda inferior por una fuga en la impermeabilización de la terraza privativa superior, será la comunidad quien deba reparar la estructura y restaurar los daños, salvo que se demuestre un mal uso o negligencia del usuario exclusivo.
Terrazas comunitarias: uso compartido y mayor regulación
Las terrazas comunitarias, al no estar cedidas a ningún propietario en exclusiva, se consideran zonas comunes de uso general o restringido (por ejemplo, solo accesibles para mantenimiento). Su uso, acceso y modificación están regulados por los estatutos o por acuerdos adoptados en junta.
Responsabilidades de la comunidad:
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Mantenimiento integral: la comunidad debe encargarse del cuidado, limpieza, impermeabilización, reparación de juntas, sustitución del pavimento si está en mal estado, etc.
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Costes compartidos: todos los propietarios participan en los gastos según su cuota de participación, incluso aquellos que no accedan físicamente a la terraza.
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Gestión del uso: si la terraza está habilitada como espacio común (por ejemplo, para tender la ropa o como solárium), debe existir una normativa de uso clara aprobada en junta. Esto evita conflictos y garantiza la igualdad de derechos.
Limitaciones al uso:
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Prohibición de uso exclusivo sin autorización: ningún vecino puede ocupar una parte de la terraza comunitaria ni instalar elementos permanentes sin acuerdo previo de la comunidad.
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Obras comunitarias con consenso: cualquier actuación en una terraza comunitaria (como instalar placas solares, zonas ajardinadas, cerramientos o nuevas bajantes) debe ser aprobada en junta con los porcentajes requeridos por la Ley de Propiedad Horizontal (normalmente mayoría o unanimidad según el caso).
¿Y si hay dudas sobre la titularidad?
En ocasiones, el uso de una terraza no está bien definido o no coincide con lo establecido en la escritura o estatutos. En estos casos:
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Es recomendable solicitar una copia del título constitutivo, que puede consultarse en el Registro de la Propiedad.
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También conviene revisar el acta de constitución de la comunidad y sus estatutos, donde pueden figurar acuerdos históricos sobre usos exclusivos.
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Si no está claro, y hay uso continuado pero no documentado, puede abrirse un debate legal sobre si ese uso ha prescrito o si debe regularizarse mediante acuerdo de la comunidad.
