Para gestionar la morosidad en una comunidad de vecinos, lo primero es identificar y documentar los pagos pendientes. A continuación, es aconsejable contactar al propietario deudor de forma cordial para intentar resolver la situación de manera amistosa. Si no se consigue un acuerdo, la comunidad puede aprobar en junta la certificación del importe adeudado y, posteriormente, iniciar un proceso judicial mediante un procedimiento monitorio para reclamar la deuda.
Si tienes morosos en la comunidad de vecinos, cobrar la deuda puede llegar a ser una tarea titánica e incluso estresante si no se plantea una estrategia para que dicho cobro se haga de manera exitosa.
Lo primero de todo, tranquilidad, solo en España, los vecinos morosos llegaron a deber más de 1.521 millones de euros en el 2019. Es decir, es habitual ya que el 35% de las comunidades de vecinos en España tuvo deudores a una media de 1,000 euros de deuda con la comunidad.
¿Qué se considera morosidad en una comunidad de vecinos?
Un propietario se considera moroso cuando incumple el pago de las cuotas ordinarias o extraordinarias en los plazos establecidos. Esto incluye cuotas mensuales, derramas para obras o cualquier otro gasto aprobado por la comunidad. La morosidad afecta la liquidez de la comunidad y puede impedir la realización de mantenimientos o mejoras necesarias.
Consecuencias para la comunidad
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Dificultades financieras: La falta de pago de las cuotas por parte de algunos propietarios puede generar un déficit en el presupuesto comunitario, dificultando el mantenimiento de servicios esenciales como la limpieza, el alumbrado o el ascensor.
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Incremento de cuotas para los vecinos cumplidores: Para compensar la falta de ingresos, la comunidad puede verse obligada a aumentar las cuotas de los propietarios que sí están al corriente de pago, lo que puede generar descontento y tensiones internas.
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Paralización de obras y mejoras: La morosidad puede impedir la realización de obras de rehabilitación o mejoras en las instalaciones comunes, afectando la calidad de vida de todos los vecinos.
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Deterioro de la convivencia: La presencia de propietarios morosos puede generar conflictos y malestar entre los vecinos, deteriorando el ambiente comunitario.
Consecuencias para el propietario moroso
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Pérdida del derecho a voto: Según la Ley de Propiedad Horizontal, los propietarios que no estén al corriente de pago pierden el derecho a votar en las juntas de propietarios, aunque pueden asistir a las mismas.
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Restricciones en el uso de zonas comunes: La comunidad puede acordar la limitación temporal del uso de instalaciones no esenciales, como piscinas o pistas deportivas, para los propietarios morosos.
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Reclamación judicial de la deuda: Si el propietario no regulariza su situación, la comunidad puede iniciar un procedimiento judicial para reclamar la deuda, lo que puede conllevar costes adicionales y afectar la reputación del moroso.
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Embargo de bienes: En caso de que la deuda persista, el juzgado puede ordenar el embargo de bienes del propietario moroso, incluyendo su vivienda, para saldar la deuda pendiente.
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Inclusión en registros de morosos: El impago de las cuotas puede llevar a la inclusión del propietario en registros de morosos, lo que puede dificultar el acceso a créditos o servicios financieros en el futuro.
¿Cómo debe ser el procedimiento para cobrar con éxito los impagos de un moroso en nuestra comunidad de vecinos?
Desde Administraciones Delgado en Valencia te explicamos todos los pasos que tienes que hacer para controlar la situación.
Pasos previos al proceso monitorio y notificación al propietario moroso
Cuando uno de los vecinos de la comunidad, previo aviso de impago de sus cuotas comunitarias a través de un requerimiento se niega a liquidar la deuda, la primera opción pasa por incluirlo en una lista de deudores.
Si al realizarse la junta, el vecino no ha pagado la deuda y tampoco acuerda un plan de pagos, se puede iniciar un procedimiento monitorio por vía judicial. En este caso, la junta general deberá aprobar la liquidación de la deuda y debe autorizar al presidente para que proceda a reclamar judicialmente la deuda. Es importante aclarar que si la deuda es inferior a 2.000 euros no es necesaria la intervención de un abogado ni procurador para iniciar la petición. Sin embargo, más adelante os adelantamos porque recomendamos usar esta figura.
En Administración Delgado hacemos frente a este tipo de procedimientos a diario, por lo que podemos asesorarte en todas las fases de este. Si tienes dudas escríbenos en los comentarios.
Resumen de los primeros pasos a seguir cuando hay morosos en la comunidad de vecinos
- Celebración de junta de propietarios para acordar la liquidación de la deuda.
- Se da permiso al presidente de la comunidad a exigir por vía judicial el cobro la deuda.
- Se autoriza al presidente a nombrar abogados y procuradores en caso de que se necesiten para la petición inicial del monitorio.
- Comunicación fehaciente del acuerdo de la junta de vecinos al propietario moroso a través de, por ejemplo, un burofax.
- Emisión de un certificado de deuda por parte del secretario de la comunidad en el que se refleje el visto bueno del presidente.
- Solicitud de nota siempre informativa en el registro de la propiedad de los inmuebles deudores.
El proceso judicial puede llegar a tener complicaciones que pudiesen retrasar o incluso complicar el cobro de la deuda, es por ello que te recomendamos que el procedimiento lo dirija un abogado, a quién habrá que abonarle sus honorarios, si bien la ley contempla la posibilidad de repercutirlos al propietario deudor.
¿Cómo se inicia el Procedimiento Monitorio para cobrar las cuotas impagadas de un propietario de la comunidad?
En primer lugar, el procedimiento se inicia mediante la presentación escrita dirigida al Juzgado de Primera Instancia del municipio en el que se sitúe el inmueble, y, además, se deben adjuntar los siguientes documentos:
- Acta de la Junta de Propietarios donde se acuerda la liquidación de la deuda
- Autorización al presidente para que proceda a reclamar la misma
- Certificación de la deuda emitida por el secretario de la comunidad de propietarios con el visto bueno del presidente
- Copia del burofax (en caso de que haya sido la vía de comunicación elegida) remitido al deudor en el que se comunica la decisión de la junta.
- Factura del burofax para que sea reclamada al moroso en el futuro.
- Nota simple informativa de la titularidad del inmueble deudor.
- Apoderamiento de los abogados y procuradores que llevarán el procedimiento en el caso de usar estas figuras.
Situaciones que se pueden presentar en caso de que el Juzgado falle a favor de la comunidad de vecinos.
Una vez presentado el escrito, y cumpliendo éste con los requisitos enunciados anteriormente, el Juzgado dictará decreto de admisión acordado requerir de pago al deudor por plazo de 20 días o comparezca ante éste y alegue de forma fundada y motivada, en escrito de oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada.
A esta altura podemos encontrarnos con 3 escenarios o situaciones en función de la actitud del deudor:
El propietario moroso paga las cuotas atrasadas, por lo que el proceso habrá terminado exitosamente.
- El propietario moroso no paga ni se opone. En este caso, el proceso se da también por terminado. De suceder esto, la comunidad tendría en sus manos lo que se denomina un título ejecutivo que permitirá iniciar otro proceso de ejecución contra el deudor para cobrar la deuda, algo que en algunos casos puede dar como resultado el embargo a ciertos bienes del deudor.
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- El propietario moroso se opone al pago: Si el deudor presentare escrito de oposición dentro de plazo, el asunto se resolverá definitivamente en juicio que corresponda. Cuando la cuantía de la pretensión no excediera de la propia del juicio verbal, (2000 €) el Letrado de la Administración de Justicia dictará decreto dando por terminado el proceso monitorio y acordando seguir la tramitación conforme a lo previsto para este tipo de juicio. Cuando el importe de la reclamación exceda de dicha cantidad, si el peticionario no interpusiera la demanda correspondiente dentro del plazo de un mes desde el traslado del escrito de oposición, el Letrado de la Administración de Justicia dictará decreto sobreseyendo las actuaciones y condenando en costas al acreedor. Si presentare la demanda, en el decreto poniendo fin al proceso monitorio acordará dar traslado de ella al demandado
Si quieres asesoría sobre la gestión de tu comunidad de vecinos en Administraciones Delgado te asesoramos gracias a nuestra amplia experiencia y nuestro equipos de expertos.
Prevención de la morosidad
Para evitar futuros casos de morosidad, se recomienda:
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Establecer normas claras: Definir plazos de pago y penalizaciones por impago en los estatutos de la comunidad.
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Transparencia financiera: Proporcionar informes periódicos sobre el estado financiero de la comunidad.
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Fondo de reserva: Mantener un fondo para cubrir imprevistos y evitar depender exclusivamente de las cuotas mensuales.
