Un problema bastante habitual en el entorno de las comunidades de propietarios, sobre todo con la llegada del otoño e invierno, es el generado por las filtraciones de agua por la terraza del vecino, ubicada, lógicamente, en una planta superior del edificio. Y es que ya sea por descuido del propietario o por un mantenimiento deficiente del inmueble, la lluvia puede provocar filtraciones y humedades que, al extenderse, afectan a uno o varios pisos ajenos a la terraza donde se ha originado el problema. En tal caso, ¿Quién se hace cargo del pago de la reparación y de los daños provocados por las filtraciones? Esta es una pregunta con la se encuentran muchos administradores de fincas y que a aclaráremos a través de estas líneas.
Determinar la causa de las infiltraciones
En el caso de goteras o filtraciones en comunidades de vecinos, se deberá determinar en primer lugar si estas se generan a través de un elemento común del inmueble, o proceden de un elemento de una propiedad privada correspondiente a uno de los propietarios.
El artículo 396 del Código Civil contempla que tanto las cubiertas como las terrazas se consideran elementos comunes del edificio, además de los diferentes componentes estructurales del inmueble, dentro de los cuales se incluye las telas asfálticas o la capas de impermeabilización.
En este sentido, se puede tratar de una terraza de uso común (una azotea o una terraza que pueden usar todos los propietarios para tender), o bien, puede ser una terraza de uso privativo (un patio o ático de uso privado por parte del propietario del piso).
En el caso de un elemento de uso general, no hay duda, es la comunidad de propietarios la que ha de encargarse de su mantenimiento y reparación. Por su parte, en las terrazas de uso exclusivo se plantean más dudas, puesto que la responsabilidad puede ser del propietario o de la comunidad. En este caso, se llevará a cabo un análisis acerca de la causa que ha generado la incidencia, con la idea de determinar el responsable último.
Quién se hace cargo de la reparación en las siguientes situaciones
Dependiendo del daño causado, el administrador de fincas señalará varias circunstancias a tener en cuenta:
Problema de impermeabilización: si se tratase de un deterioro de la tela asfáltica o similar por desgaste, al ser un elemento que repercute en la estanquiedad y estructura del edificio en general, será la comunidad de propietarios la que deberá afrontar la reparación, dado que la terraza de uso privativo tiene una doble función: la de terraza propiamente dicha (para uso de su propietario) y la de cubierta del resto del inmueble. En este caso, la Ley de Propiedad Horizontal establece en el apartado a) del artículo 10.1. que la comunidad de propietarios tiene la obligación de realizar las obras de mantenimiento necesarias.
Filtración por un mal uso de la terraza de uso privado: puede darse el caso de que la capa de impermeabilización se deteriore por un mal uso del propietario. Por ejemplo, un desperfecto motivado por un anclaje de un toldo o estructura similar que haya perforado la tela. En este caso, debe ser el propietario el que se haga caso de la reparación, como se contempla en el apartado a) del artículo 9.1. de la Ley de Propiedad Horizontal.
Daño de las baldosas o del solado de la terraza (de uso exclusivo) por su uso habitual: será el propietario el que deberá asumir la responsabilidad de reparar este problema, puesto que la limpieza y el deterioro de este suelo es una obligación que se le atribuye en el apartado b) del artículo 9.1, de la Ley de Propiedad Horizontal.
Además, este último artículo citado responsabiliza al propietario de la limpieza de sumideros y desagües, que también pueden ocasionar filtraciones y goteras en pisos inferiores, especialmente durante las precipitaciones intensas.
Pasos para actuar ante una filtración
Si estás sufriendo humedades por la terraza del vecino, lo más importante es actuar con rapidez y con un enfoque documentado. Estos son los pasos recomendados:
1. Habla con tu vecino
Antes de acudir a la comunidad o iniciar acciones legales, comenta la situación directamente con el vecino que usa la terraza. Puede que desconozca el problema o esté dispuesto a colaborar. Intenta mantener un tono cordial y práctico.
2. Informa a la comunidad de propietarios
Notifica al administrador de fincas o al presidente de la comunidad. Al tratarse de un elemento común, la comunidad tiene la obligación de investigar y valorar la causa del problema. Si hay seguro comunitario, podría cubrir parte de los daños, por lo que conviene consultar la póliza.
3. Solicita una inspección profesional
Es fundamental contar con un informe técnico que determine el origen exacto de la filtración. Puedes contratar un arquitecto, un aparejador o una empresa especializada en humedades. Su dictamen servirá como base para determinar responsabilidades y tomar decisiones en la comunidad.
4. Reúne documentación
Guarda fotos, presupuestos, facturas y cualquier comunicación con el vecino o la comunidad. Si la situación se complica, estos documentos te ayudarán a defender tu posición ante un seguro o en un posible procedimiento judicial.
5. Reclamación extrajudicial
Si la comunidad o el vecino no actúan, puedes enviar un burofax de reclamación exponiendo el problema, adjuntando el informe técnico y solicitando una solución. Esto sirve como prueba de buena fe en caso de juicio.
6. Acude a la vía legal si no hay acuerdo
Como último recurso, puedes presentar una demanda por daños y perjuicios. La vía más habitual es la reclamación civil por responsabilidad extracontractual, si puedes demostrar el daño sufrido y la causa. Es recomendable contar con un abogado especializado en propiedad horizontal.
¿Cubre el seguro este tipo de filtraciones?
En muchos casos, el seguro de la comunidad puede cubrir los daños derivados de filtraciones si se trata de un defecto estructural o un problema en la impermeabilización. Es importante revisar las coberturas, ya que algunas pólizas excluyen daños por falta de mantenimiento o uso indebido de zonas comunes.
Por otro lado, el seguro del hogar del propietario afectado puede cubrir parte de los daños en su vivienda (como techos, pintura o mobiliario), aunque posteriormente pueda reclamar al responsable.
En Valencia, muchas comunidades disponen de seguros multirriesgo que cubren estas incidencias, pero conviene revisar si incluyen responsabilidad civil y daños por agua en elementos comunes.
Casos frecuentes en Valencia
En ciudades como Valencia, donde abundan los edificios con terrazas de uso privativo en el Ensanche, Ruzafa o zonas de la playa, las filtraciones son muy habituales tras lluvias intensas o cuando se realizan reformas sin impermeabilizar correctamente.
Algunos ejemplos típicos:
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En un edificio del barrio de Patraix, una terraza comunitaria mal impermeabilizada provocó humedades en varios pisos inferiores. La comunidad tuvo que rehacer la cubierta y asumir los costes.
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En Benimaclet, un vecino instaló césped artificial y maceteros sobre su terraza privativa sin prever una correcta evacuación del agua. Las filtraciones afectaron al techo del piso inferior y el vecino fue declarado responsable.
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En la zona del Cabanyal, tras una fuerte lluvia, un sumidero obstruido causó goteras en la cocina del piso inferior. La aseguradora determinó que fue por falta de limpieza de la terraza, y el coste fue asumido por el propietario que la usaba.
Cómo prevenir filtraciones por terrazas
La mejor forma de evitar problemas es actuar antes de que aparezcan. Algunas recomendaciones para comunidades y propietarios:
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Revisar periódicamente el estado de las terrazas, especialmente las juntas, desagües y pavimentos.
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Limpiar sumideros y canaletas con frecuencia, sobre todo antes del otoño y en época de lluvias.
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Evitar colocar elementos pesados o impermeables que impidan el drenaje natural del agua.
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Realizar un mantenimiento adecuado y avisar a la comunidad ante cualquier anomalía.
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Impermeabilizar bien en caso de reformas. Si se cambia el suelo de una terraza, es obligatorio mantener o mejorar la protección original. Hacerlo sin permiso puede generar problemas legales.
En cualquiera de los casos desde Delgado Administraciones podemos ayudaros. ¡Contáctanos y te asesoramos!
