En el contexto de una comunidad de vecinos, una derrama es una aportación económica extraordinaria destinada a cubrir gastos no contemplados en el presupuesto ordinario, ya sea por imprevistos o por la realización de mejoras. Todos los propietarios están obligados a contribuir al pago, sin importar si dieron su apoyo o no durante la votación en junta. Para que la derrama sea válida, debe seguirse un procedimiento legal que incluye la convocatoria formal de una junta de propietarios, la deliberación y, en determinados casos, su aprobación por mayoría simple.
Vamos a resolver algunas de las cuestiones que surgen con mayor frecuencia respecto a las derramas en las comunidades de vecinos.
¿Qué es una derrama en una comunidad de vecinos?
Según la Ley de Propiedad Horizontal, una derrama es una cuota extraordinaria que se recauda para hacer frente a un determinado gasto que no estaba previsto entre los gastos comunes y corrientes de la comunidad.
Es decir, la derrama es un gasto ajeno a las cuotas de la comunidad y suele cubrir algún desperfecto o mejora. Algunos de los motivos más frecuentes para aprobar una derrama son:
- Cambios o renovación de instalaciones eléctricas.
- Solución de humedades.
- Cambios o renovación de las tuberías.
- Arreglos en la fachada del edificio.
- Renovación, reparación o instalación de ascensores.
- Solución de plagas.
- Arreglos necesarios para pasar con éxito las inspecciones técnicas pertinentes.
¿Cuándo se produce una derrama?
Las derramas suelen aprobarse en situaciones como:
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Reparaciones urgentes en elementos comunes (fachadas, tejados, ascensores).
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Obras necesarias para cumplir con normativas legales (como la Inspección Técnica de Edificios).
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Mejoras en instalaciones comunes (renovación de sistemas eléctricos o de fontanería).
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Eliminación de barreras arquitectónicas para mejorar la accesibilidad.
Es importante destacar que no todas las derramas son obligatorias para todos los propietarios, dependiendo de la naturaleza de la obra y de cómo se haya aprobado en junta.
¿Cómo se aprueba una derrama?
Para establecer una derrama, es necesario convocar una junta de propietarios, ya sea ordinaria o extraordinaria, donde se incluya en el orden del día la propuesta de gasto. La aprobación requerirá diferentes mayorías según la naturaleza de la obra:
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Obras necesarias: requieren mayoría simple.
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Mejoras no necesarias: requieren el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
¿Es obligatorio pagar la derrama?
La obligatoriedad de pago de una derrama depende del motivo que la origine.
En caso de que se trate de una derrama para realizar obras de mantenimiento del inmueble, que garanticen la seguridad y habitabilidad de este, todos los propietarios están obligados a su pago. Por lo que ningún propietario puede eximirse del pago, a no ser que solicite al juzgado la suspensión del acuerdo aprobado en junta.
Si, por otro lado, las obras tienen como objetivo llevar a cabo innovaciones, nuevas instalaciones, mejoras o servicios no requeridos para la correcta conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble y si su coste supera el importe de 3 cuotas mensuales de gastos comunes, el propietario que vote en contra no estará obligado a su pago. Incluso aunque no se le pueda privar de dicha mejora o innovación.
Por último, en caso de tratarse de una derrama comunitaria para eliminar barreras arquitectónicas y su coste no supera las 12 mensualidades ordinarias – una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas – todos los propietarios están obligados a su pago.
Si estoy alquilado en una comunidad de vecinos, ¿he de pagar la derrama?
La Ley de Propiedad Horizontal determina que las derramas para el pago de las mejoras realizadas en el inmueble corren a cargo del propietario en el momento de la exigibilidad del pago.
Esto quiere decir que, si eres inquilino y no propietario del inmueble, no estás obligado a abonar el coste de las derramas.
Aunque el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que arrendador y arrendatario podrán pactar los gastos de sostenimiento del inmueble, lo común es que sea el propietario quien se hace cargo, tanto de los gastos ordinarios, como de los gastos extraordinarios.
Acabo de comprarme un inmueble en una comunidad de vecinos, ¿tengo que pagar las derramas previas a la compra?
El artículo 17.11 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar correrán a cargo del propietario en el momento en el que se exige el pago de dichas mejoras.
Por lo tanto, el nuevo propietario no tendrá que hacerse cargo de las derramas previas a la compra. Ese gasto recae en el propietario anterior.
No obstante, para evitar cualquier tipo de inconveniente con la comunidad de vecinos, lo mejor es exigir el certificado de deuda de la comunidad de propietarios. De esta manera nos aseguramos de que el propietario anterior está al corriente de pago de todos los gastos de la comunidad, así como de si hay derramas en curso, cuyo coste deberá asumir antes de efectuar la venta.
¿Cuánto paga cada propietario?
Para determinar qué cantidad deberá afrontar cada propietario, es necesario tener en cuenta el coeficiente de propiedad que aparece en las escrituras de los pisos o locales, repartiendo de forma proporcional el gasto entre los propietarios.
El importe de la derrama va en función de la cuota de participación de cada piso o local respecto a los elementos y servicios comunes.
¿Existe un límite máximo para una derrama?
La Ley de Propiedad Horizontal no establece un límite económico máximo para las derramas. Sin embargo, en el caso de mejoras no necesarias, si el coste de la mejora supera las tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, los propietarios disidentes no estarán obligados a pagar.
¿Qué pasa si sobra dinero de la derrama?
Si al finalizar la obra o reparación queda un excedente de la derrama recaudada, la junta de propietarios decidirá su destino. Las opciones más comunes son:
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Dejar el excedente en el fondo de reserva de la comunidad.
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Devolver el dinero sobrante a los propietarios, en proporción a su aportación
¿Qué hacemos si un vecino se niega a pagar la derrama?
Si un vecino, pese a ser de pago obligatorio, se niega a abonar la cantidad exigida para la derrama, este pasaría automáticamente a ser moroso. Dicho vecino todavía tendría derecho a impugnar judicialmente el acuerdo en caso de no estar conforme.
Lo mejor en estos casos es tratar de llegar a un acuerdo gracias a la mediación inmobiliaria. Para ello, se deberá convocar una junta extraordinaria e incluir en el orden del día la reclamación judicial de impagos a ese vecino.
