Requisitos para desgravar obras en las comunidades de vecinos

Para desgravar obras en las comunidades de vecinos es necesario cumplir una serie de requisitos. Son muchas las personas que nos preguntan a los administradores de fincas sobre cómo deducirse las obras que realizan en casa.

La base para poder optar a estas desgravaciones fiscales es demostrar que el inmueble de las obras es la vivienda habitual. Sin esta premisa, no será posible pero además, las reformas deberán estar enfocadas a la instalación de dispositivos que supongan una mejora en la accesibilidad de la finca, o incluso las que mejoren las condiciones de vida de personas con algún tipo de diversidad funcional o de movilidad como las siguientes:

Desgravar obras: Instalaciones para mejorar la movilidad

Aquí entrarían toda instalación de ascensores, rampas, mejoras en portales, pasillos, escaleras y cualquier cambio de accesibilidad y movilidad.

Obras en viviendas

Este tipo de reformas en los interiores de vivienda están enfocadas a añadir dispositivos electrónicos para la comunicación sensorial, como los timbres visuales para las personas sordas.

Desgravar obras en zonas comunes

Cualquier elemento de la comunidad puede suponer una mejora en la accesibilidad. Normalmente, suelen ser en los accesos desde la vía pública.

Hay que tener en cuenta que dichas obras no pueden afectar a jardines, parques, garajes y otras instalaciones de la comunidad.

Por otro lado, las obras no pueden ser destinadas a negocios, ya que el beneficio fiscal tiene que enfocarse a mejorar la salud e higiene del inmueble, para repercutir en la protección del medio ambiente, como por ejemplo con el uso de energías renovables o la eficiencia energética y también las obras para aumentar la seguridad.

Es decir, sustituciones de instalaciones como el gas, el agua o la electricidad se entiende que pueden suponer una mejora para personas con diversidad funcional y estarían dentro de lo que se puede desgravar.

Después hay excepciones como por ejemplo para obras relacionadas con el acceso a internet o servicios de comunicación similares, que se deben de cumplir otros requisitos extra.

Requisitos para que las obras sean deducibles

No basta con hacer una reforma: es imprescindible cumplir con una serie de requisitos si se desea desgravar en el IRPF.

1. Que las obras estén destinadas a inmuebles de uso residencial

Solo pueden acogerse a las deducciones las reformas realizadas en edificios cuyo uso principal sea residencial. Si el inmueble está destinado a oficinas o actividades económicas, no se aplica.

2. Que se trate de una residencia habitual

La vivienda beneficiada debe ser la residencia habitual del propietario que pretende aplicar la deducción. También se aceptan deducciones en viviendas que estén alquiladas como residencia permanente del inquilino.

3. Que las obras hayan sido realizadas entre fechas concretas

En el caso de las deducciones por eficiencia energética, el marco temporal establecido por la normativa es:

• Desde el 6 de octubre de 2021 hasta el 31 de diciembre de 2024.

Las obras deben haber sido iniciadas y pagadas en este plazo. Si se fraccionan en varias fases, solo se puede deducir el importe abonado dentro del ejercicio fiscal correspondiente.

4. Que se disponga del certificado de eficiencia energética

Este es un requisito fundamental. Para poder aplicar la deducción por mejora energética, es obligatorio disponer de:

• Un certificado energético anterior a la obra.

• Otro posterior a su finalización, que justifique la mejora de eficiencia.

Ambos certificados deben estar emitidos por un técnico competente y registrados en la plataforma autonómica correspondiente (en este caso, la de la Generalitat Valenciana).

Documentación necesaria para aplicar la deducción

Para que la Agencia Tributaria acepte la deducción, es fundamental conservar y presentar (si lo solicita Hacienda) toda la documentación justificativa. Esto incluye:

1. Facturas completas emitidas a nombre de la comunidad o del propietario.

2. Justificantes bancarios del pago, realizados por medios que permitan la trazabilidad (transferencia, tarjeta, domiciliación…).

3. Certificados de eficiencia energética antes y después de la obra.

4. Acta de la comunidad de propietarios en la que se aprueba la realización de las obras.

5. Memoria técnica de la obra (cuando sea aplicable).

6. Informe de distribución de cuotas, que indique cuánto ha pagado cada vecino.

Es recomendable que la comunidad de propietarios contrate un administrador o gestor que centralice y conserve toda la documentación, especialmente si se trata de actuaciones que dan derecho a desgravaciones fiscales.

¿Cómo se reparte la deducción entre los propietarios?

La deducción por obras en una comunidad de vecinos no se aplica a la comunidad en su conjunto, sino que cada propietario la aplica en su declaración de la renta de forma individual, en función de lo que haya aportado a la obra.

Esto implica que:

• Cada vecino puede deducir la parte proporcional de su cuota de participación en los gastos de la reforma.

• La deducción se aplica sobre el importe efectivamente pagado por el propietario.

• Si un vecino no ha pagado su parte, no puede aplicar la deducción.

Es fundamental que el administrador de fincas o presidente de la comunidad elabore un certificado de reparto de gastos, que refleje cuánto ha abonado cada propietario y qué parte corresponde a obras que pueden desgravar.

¿Cómo se aplica la deducción en la declaración de la renta?

La deducción se incluye en la declaración del IRPF del ejercicio fiscal en que se haya efectuado el pago. Existen tres tipos de deducciones por eficiencia energética, cada una con sus propios porcentajes y límites:

1. Deducción por obras en viviendas individuales

• Mejora de la eficiencia energética del 7% al 30%.

• Deducción de hasta el 40% del importe, con un máximo de 7.500 € por vivienda.

2. Deducción por obras en edificios completos

• Cuando las actuaciones se realizan en el conjunto del edificio y cumplen con los objetivos de mejora.

• La deducción puede alcanzar el 60% del importe, con un máximo de 15.000 € por contribuyente.

3. Deducción por actuaciones de accesibilidad

• Si bien no tienen un porcentaje fijo estatal, pueden acogerse a deducciones si forman parte de programas públicos o subvenciones autonómicas.

En la declaración de la renta, estas deducciones se incluyen dentro de la sección de “deducciones por obras de mejora energética”. Es necesario contar con toda la documentación mencionada y, en algunos casos, adjuntar el certificado energético.

Normativa aplicable en la Comunidad Valenciana

En la Comunidad Valenciana, estas deducciones se rigen por la normativa estatal, principalmente:

• Ley 35/2006, del IRPF.

• Real Decreto-ley 19/2021, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria.

• Ley 10/2021, que establece bonificaciones fiscales para obras de eficiencia energética.

Además, la Generalitat Valenciana participa en la gestión de los certificados energéticos y de algunas subvenciones complementarias, como las del Plan Renove de ventanas o las ayudas del Plan de Rehabilitación 2023-2026. Puedes consultar los detalles en la web oficial de la Conselleria de Vivienda y Arquitectura Bioclimática.

Cambios en la legislación en materia de deducciones fiscales

En el 2011 y también en el 2013 se modificó la ley para las deducciones fiscales que permiten desgravar obras y a partir del 2011 se calculan en función de la renta siendo inferior de 24.107€ anuales. Las que se han adquirido antes del 2011, la deducción máxima es del 15% e incluye la amortización y los intereses pero no en todos los casos.

Consejos prácticos para no perder el derecho a deducción

1. Consulta siempre con un técnico o gestor fiscal antes de iniciar las obras. No todas las reformas desgravan, y es importante saberlo desde el principio.

2. Solicita y conserva todos los certificados energéticos, tanto antes como después de la actuación.

3. Paga siempre por medios bancarios. Los pagos en efectivo no dan derecho a deducción.

4. Exige facturas completas a las empresas contratadas, donde consten con claridad los conceptos facturados y la referencia a las actuaciones energéticas.

5. Verifica que las obras estén registradas correctamente si has solicitado ayudas o subvenciones.

6. Revisa que los pagos estén a tu nombre o, si es una obra comunitaria, que conste tu aportación individual en el reparto de cuotas.

Como podéis comprobar, lo mejor es recibir asesoramiento para ver si es posible deducirse un porcentaje de la obra. Ante la duda, puedes contactar con Administraciones Delgado y te asesoraremos en este y cualquiera de los asuntos que tengan que ver con tu vivienda o comunidad.